二手房开店准备

1、二手房中介怎么开店？

办好营业执照就可以了。然后找到一个合适门店。当然还要根据你手上的资源和你对片区的熟悉程度而定

2、二手房店长，老板准备开个新店，让我去负责。 我之前也没做店长的经验，想问问前辈们该怎么去做。

房地产经纪行业是靠为买卖双方提供信息、并进行信息匹配、通过专业的服务促成买卖双方的成交并获取佣金收入的行业，是一个知识密集型的服务性行业。门店作为信息、谈判、成交、品牌展示等经营场所其管理是非常重要的，目前我国的房地产经纪行业主要是以店面的形式为主，所以门店经营管理的好坏直接影响着企业经营的实际水平。
一、人才是核心竞争力
在门店的日常业务流程中，对于房源客源、市场等信息的收集依赖于经纪人的勤奋工作；在谈判成交中需要的是经纪人的谈判斡旋能力；在具体交易过程中需要的是经纪人的专业知识和完善的售后服务。
首先在人才的招聘及运用上要有正确的心态：尊重人才、爱护人才，员工的工作做得开心，才能为企业创造更多的利益。
其次在用什么样的人，哪些人适合从事这个行业，哪些人性格比较适合企业文化，在人员招聘中应该具有明确的标准，这样才有可能在合适的时候将合适的人放在了合适的位置上。
最后，在进行人才招聘的过程中为了保证招聘的效果，要具有有效的工具、设置完善的招聘流程。
二、置业顾问培训：
如何培养优秀的房地产经纪人，也是对门店经营和竞争力的一个考核标准。目前有很多门店，特别独立一两家门的中介公司，因为人才的瓶颈，影响到了正常的运营和业绩的提升。作为一个优秀的房地产企业应该给员工进行适当的有效培训，使之成为一个具有丰富专业知识、正确工作态度、高度工作技巧以及良好工作习惯的优秀经纪人。
三、店是门店一切工作的关键
店长既是管理者又要是业务的高手，必须具有敏锐的嗅觉，只有这样他才会领导团队进行有效的开发、获取客户、成交。店长作为公司承上启下的管理阶层，要具备强而有力的执行力，因为店长还肩负着培养人才的使命。身为店长自己是业务高手是远远不够的，他还要有出色的带教能力、具备开发、销售的授课能力。店长与员工朝夕相处，对于员工的喜怒哀乐了如指掌，面对各种情况要发挥领导魅力，能够适时激励员工。另外开店做生意各种突发事件会时有发生，所以店长需要能够妥善处理各种事件，能预防及排除各项纠纷。
四、建立良好的店面文化
员工工作开心与否，与一个良好的工作氛围是分不开的，所以整洁的店面、大方得体的服装仪容不仅可以吸引客户驻足，也展示着员工愉悦的精神面貌。只有在房地产经纪人和客户之间建立了信任的关系，房地产交易才能进行，树立每一位员工之间的自我驱动力。另外，每位员工是否具备服务意识(对内部客户与对外客户之间的服务)，我们的产品就是服务。每位员工是否时刻保持激情，因为房地产交易日日夜夜随时可能发生，经纪人员必须要有随时投入工作的能力。这些文化氛围是时时体现在业务中的，员工的举手投足应散发出专业的气质，要能给客户于专业到位的服务。
五、明确的工作目标
在管理学中强调的一种重要的管理方法就是目标管理。有了明确的目标员工做事才有压力才有方向。房地产经纪行业是靠员工的服务产生价值的，所以对员工的工作量管理是非常重要的过程管理。作为店面日常管理一个最重要的工作就是对工作量的设定与实施。一般经纪企业让业务人员填写工作量记录表，对于工作量的考核一般为：
1．日工作量：陌生拜访、派单量、复盘复客量、带看等内容；
2．周工作量：陌生拜访、派单量、复盘复客量、带看、签单等工作事项；
3．月工作量：陌生拜访、派单量、复盘复客量、带看、签单、业绩收入等等工作。
也称为日报表、周报表、月总结。
六、店面管理流程：
1、日工作流程：早会计划、中午督导、晚会审查、今日事今日毕、下班；
2、每周一般门店都有例会制度，在例会上讨论每周的工作进度，包括本周的带看次数、派报量、电话量、回报记录的检查、周开发件数等数据的分析找出原因解决问题。对于下周的工作列出计划：比如说本周的训练主题、与人谈话、工作重点。
3、月的工作进度：月的成交件数、月的佣金收入、下月重点房源、下月重要客户。对本月工作回顾找出不足之处，绩优人员表扬、并列出下月的工作计划、下月的教育训练计划、对于达成目标的员工进行嘉奖一般采取领取现金的刺激方法、这样对其他员工可以起到示范作用。
六 、有效激励的薪奖制度及晋升制度
合理的奖励制度对业绩的促进作用还是至关重要的，所以建立房地产经纪人员的奖金制度一般遵守如下原则：
1．多劳多得，经纪人的付出与收入应该是成正比的；只有经纪人对客户辛勤劳动、周到服务才可以促成成交，付出才可以得到反馈。
2．简单易算，让大家可以看得到奖金的数额。今天都做了多少单就有多少钱进口袋；在房地产经纪企业中往往会出现月底几天的业绩比月初月中都好的现象；这就是很多经纪人想着月底要拿佣金了，算算自己的金额要是成交一单就会拿得更多。会比以往更加勤奋。
3公正合理：奖金的发放要力争做到公证合理，尤其对于前端业务人员和后台支持人员的奖金发放比例；要既能促进业务的服务，又要促进人的积极性。让大家感觉到公平合理。
七、及时发放奖金
对于员工的奖金一定要及时发放，对于员工的积极性是非常有好处的。目前现存的房地产经纪企业中存在三种奖金发放形式：第一种高薪低奖；第二种低薪高奖；第三种无薪高奖。以上三种发放方式各有千秋，具体采用哪种发放方式要从企业文化、市场所处阶段等多种因素考虑，从实际出发。在房地产经纪企业中，让经纪人赚到钱是一方面，为优秀的经纪人提供明显清晰的升迁管道也是非常重要的，在房地产经纪企业发展过程中对于人才的需求是不断的。所以就是这种愿景使我们所在的每一个员工心中充满希望：只要我做得足够好我就可以有机会做店长。这样每个人在工作中严格要求自己、在为企业创造价值的同时也在注重自身素质的提高。
……

3、做二手房销售开店要什么条件

主要条件：
有一个经纪人职业资格证书，不管是不是本人的，要开密钥
店面、人员、注册公司、电脑、房源

最主要的是：钱
房租、工资、购买耗材、装修、等等都需要钱

4、将二手房中介开到售楼处旁好吗

二手房开在售楼处旁有利有弊

有利：

售楼处位置不错，二手房中介门店开在那边说明位置也不错。

售楼处会通过做广告吸引很多人去售楼部，这一些人就可以看到您公司广告并且觉得该楼盘不适合可能会去您店里了解其他房源。相当于售楼部给您做广告吸引客户。

所有一手房卖了都变成存量房，都是属于您中介公司以后的房源，租售都可以找到您。

如果楼上是装修公司那您市场更大了，一手房如果没有装修那那一些客户都是属于您装修的客户

有弊：

您通过其他渠道吸引来门店的客户可能会被售楼处吸引走去买一手房。

售楼部在那边说明该楼盘是一手房，一手房需要卖了才可能租售，并且刚刚开始新楼盘入住率不高。

总的来说从长远角度考虑是可以的，不过中介开店选址位置需要结合多方面综合考虑，比如该位置人口多不多，楼盘多不多，发展空间怎么样，其他中介公司有没有在这边多不多等。同时在现在互联网时代开房产中介公司也需要有一个好的房产中介管理系统来管理公司房客源人员财务等，建议您体验一下房在线，目前市场上挺多公司选择使用的。

5、网上如何开店？

开店的第一步并不在网上，而是在你的脑子里，你需要想好自己要开一家什么样的店。在这点上，开网店与传统的店铺没有区别，寻找好的市场、自己的商品有竞争力才是成功的基石。
确定要开一家网上店铺后，“卖什么”就成为最主要的问题了。在确定卖什么的时候，要综合自身财力、商品属性以及物流运输的便捷性，对售卖商品加以定位。目前个人店铺的网上交易量比较大的包括服装服饰、化妆品、珠宝饰品、手机、家居饰品等。在这方面，网上开店与传统的店铺并无太大区别，寻找好的市场和有竞争力的产品，是成功的重要因素。

在考虑卖什么的时候，一定要根据自己的兴趣和能力而定。尽量避免涉足不熟悉、不擅长的领域。同时，要确定目标顾客，从他们的需求出发选择商品。目前主流网民有两大特征，一是年轻化，以游戏为主要上网目的，学生群体占有网民相当的比重；其次是上班族，代表了主流网民的另一大基本特征——白领或者准白领。了解了主流网民的基本特征，就可以根据自己的资源、条件甚至是爱好来确定是撒下大网、打主流，还是剑走偏锋、独辟蹊径。特色店铺到哪里都是受欢迎的，如果能寻找到切合时尚又独特的商品，如自制饰品、玩具DIY、服饰定做等商品或服务，将是网上店铺的最佳选择。

此外，商品自身的属性也对销售有制约作用。一般而言，商品的价值高，收入也高，但投入相对较大。对于既无销售经验，又缺原始资金的创业族来讲，确实是不小的负担。网上交易地域范围广，有些体积较大、较重而又价格偏低的商品是不适合网上销售的，因为在邮寄时商品的物流费用太高，如果将这笔费用分摊到买家头上，势必会降低买家的购买欲望。

网上开店卖什么最热门，哪些商品是人们在网上最喜欢购买的呢？据**网最新统计显示，水晶、纯银项链、彩屏手机、床上用品、牛仔裤等成为人们搜索最多的关键词，这些关键词从一个方面显示出人们的购物时尚，也为欲做网上生意的人们提供了开店导向。

一、珠宝类:“水晶”、“翡翠吊坠”热卖。珠宝分类一直是**网上交易最为活跃的分类，2004年，流行饰品的新宠水晶和个性化的吊坠受到买家的青睐。在2004年上半年，**网水晶手链平均每月能卖出800余根，A货翡翠吊坠的月成交量更是达到了3000个以上。水晶、银器和玉器的热销，带动了2004年网络珠宝分类的销售热浪。

二、礼品居家分类:“Zippo”、“床上用品”受宠。选购礼品一向是花费心思的差事，从2004年的礼品销售情况来看，人们的送礼越来越偏向于品位与个性，具有一定身份象征的Zippo打火机成为新宠。仅“Zippo经典铬”一种款式，2003年全年的销售量就超过20000个。而床上用品的热销说明了网络购物的另一大特点——实用。居家装饰能看出主人的品位和心态，或素雅、或卡通、或时尚，2003年仅**网床上用品四件套的销售量就达到了30000套。

三、手机分类:“可拍照”、“彩屏”与“和弦”被青睐。手机一族们始终不会放过任何一种可以展现个性的新功能，2004年可拍照和可摄像的手机无疑成为时尚的焦点，价格适中、功能兼备的索尼爱立信T618在网上的销售量有4000部之多。而具有彩屏、和弦功能的手机也仍有众多的购买者，摩托罗拉T720就是其中的典型之一，其2003年网络销售量达4500余部，2004年也是势头不减。

四、服饰分类:“牛仔裤”、“圆点”、“条纹”继续流行。牛仔装是一年四季不变的流行，无论出席何种场合，只要搭配得当，牛仔装就能显示出独特的魅力。2004年流行的低腰修身牛仔长裤，更是受到了白领一族的青睐，**网每月就能卖掉2500条左右。风靡2003年的圆点条纹图案继续成为了网络售购的一抹亮色，其中圆点条纹的女包更是独占鳌头，因其合适的价格，平均每月能销售近千个。

五、收藏分类:“奥运”相关收藏品热潮不退。奥运健儿在雅典的出色表现，引发了2004年的奥运热潮，也带动了各类奥运相关纪念品的收藏热潮。网络的收藏分类在该段时期的交易异常火爆，从2004年6月至8月，奥运类物品的销售量就突破了1000件。

根据**网的分析，2004年最为看好的是运动产品、房产等相关行业的网上商铺，他们共同的特点是不再像以前的网络热销产品那样花哨和电子化，而都是实实在在的生活化用品，但对个性化的要求同样很高。

2003年，**的网络商铺红红火火大发展，其中销售量较大的是挂件、手机、电脑等产品，热销的原因主要是上网一族年轻人对时尚感、装饰性和高科技的追求。2004年，在**分类排名居中的运动分类渐渐脱颖而出。前三个季度仅运动水壶就销售了6000多个。专门出售运动类产品的“XX运动用品”商铺，平均每月的销售量能达到6000多件，营业额近50万元。

健身球、瑜伽垫等适合于室内运动的健身器材，以及音像店中颇难觅得的运动教学VCD也是网上店铺的抢手货。**的电子商务专家指出，经营这些东西可能还是更适合在网络上，因为网络能够比较容易地聚集起线下虽然松散但数量却在持续增长的爱好者群体。

2003年在**上开铺的房产中介商达到了惊人的2000多家，而2004这个数字翻了近两番。越来越多的租房族在通过网络搜房，仅就目前情况，**网每天新房出租5000套左右，二手房3000套左右，已经没有任何一家线下中介可比，这种“超市”环境，无疑对小中介争取客户是非常有利的。

而网上的房产中介更能吸引到大量外地的客户和房源。据上海不完全统计，今年上海人、外地人、外籍人士三者的购房比例为75：20：5。海归们在海外就能通过网络找到合适的房子，“家”的感觉通过网络无处不在。现在**上除了上海的房源，大量北京、青岛、武汉，甚至香港的房源都已登录，每年房产分类都会拥有高达6000万元成交额。随着房产交易市场的放开，网上的房产中介商铺一定会在2004年火上一把。

到哪里寻找货源

确定卖什么之后，就要开始找货源了。网上店之所以有空间，成本较低是重要因素。掌握了物美价廉的货源，就掌握了电子商务经营的关键。以服饰类商品为例，一些知名品牌均为全国统一价，在一般地面店最低只能卖八五折，而网上可以卖到七至八折。而在网上，服饰类商品的价格都是商场的二至七折。

那么，如何才能找到价格低廉的货源呢？

1、充当市场猎手

密切关注市场变化，充分利用商品打折找到价格低廉的货源。拿网上销售非常火的名牌衣物来说，卖家们常常在换季时或特卖场里淘到款式品质上乘的品牌服饰，再转手在网上卖掉，利用地域或时空差价获得足够的利润。网上有一些化妆品卖家，与高档化妆品专柜的主管熟悉之后，可以在新品上市前抢先拿到低至7折的商品，然后在网上按专柜9折的价格卖出，因化妆品售价较高，利润也相应更加丰厚。

2、关注外贸产品

外贸产品因其质量、款式、面料、价格等优势，一直是网上销售的热门品种。很多在国外售价上百美元的名牌商品，网上的售价仅有几百元人民币，使众多买家对此趋之若鹜。淘宝网店主张小姐从事外贸工作，由于工作关系积累不少各地的纪念品，送了一部分给亲友后，仍有大量剩余。在朋友的推荐下，张小姐将自己的闲置物品上网销售，没想登出不久就销售一空，现在，她的小店已经有了固定客户200多人。

**网的“大风外贸”、“51clothes外贸流行服饰”等信用度超过2000点的大卖家都是以外贸服饰起家的。新的网上创业者如果有熟识的外贸厂商，可以直接从工厂拿货。在外贸订单剩余产品中有不少好东西，这部分商品大多只有1-3件，款式常常是明年或现在最流行的，而价格只有商场的4-7折，很有市常3、买入品牌积压库存有些品牌商品的库存积压很多，一些商家干脆把库存全部卖给专职网络销售卖家。品牌商品在网上是备受关注的分类之一，很多买家都通过搜索的方式直接寻找自己心仪的品牌商品。而且不少品牌虽然在某一地域属于积压品，但网络覆盖面广的特性，完全可使其在其他地域成为畅销品。如果你有足够的砍价本领，能以低廉的价格把他们手中的库存吃下来，一定能获得丰厚的利润。

4、拿到国外打折商品

国外的世界一线品牌在换季或节日前夕，价格非常便宜。如果卖家在国外有亲戚或朋友，可请他们帮忙，拿到诱人的折扣在网上销售，即使售价是传统商场的4至7折，也还有10%至40%的利润空间。这种销售方式正在被一些留学生所关注，日本留学生“桃太郎”的店铺经营日本最新的化妆品和美容营养保健品，通过航空运输送到国内甚至世界其他国家，目前在淘宝和**都有店铺。因为其化妆品新鲜，而且比国内专柜上市更快，更便宜，因而受到追捧。此外，一些美国、欧洲的留学生也在网上出售“维多利亚的秘密”、“LV”等顶级品牌的服饰和箱包产品，其利润均在30%以上。

5、批发商品

一定要多跑地区性的批发市场，如北京的西直门、秀水街、红桥，上海的襄阳路、城隍庙，不但熟悉行情，还可以拿到很便宜的批发价格。北京的淘宝网卖家萍萍家住北京南城，家附近就有很多批发商城，除了在家的附近进货以外，还会偶尔去西直门动物园等大规模的批发市场去淘货。通过和一些批发商建立了良好的供求关系，能够拿到第一手的流行货品，而且能够保证网上销售的低价位。

找到货源后，可先进少量的货试卖一下，如果销量好再考虑增大进货量。在网上，有些卖家和供货商关系很好，往往是商品卖出后才去进货，这样既不会占资金又不会造成商品的积压。总之，不管是通过何种渠道寻找货源，低廉的价格是关键因素。找到了物美价廉的货源，你的网上商店就有了成功的基础。

目前，利用网络创业主要有两种形式：其一是“网上开店”，创业者自立门户，即建立一个自己的商品销售网站，或者直接在相关电子商务网站注册一家商店，自己负责进货、销售，并通过网上交易形式进行买卖。另一种方式是“网上加盟” ，即利用电子商务网站母体，租赁实际商业门面并取得工商营业执照，再经过专业培训签订相关协议，就可以销售母体网站的货物。销售利润按协议规定分成。相比之下，前者居多，去年仅在易趣网新开的虚拟商店就超过5万个。

相对于传统的经营模式，网上创业有着成本低、时效高、风险小、方式灵活的优恪＞?001年中国中小企业情况调查显示，个人在网下启动销售公司的平均费用至少5万元。但在网上，成本也许只是联网的电话费。当然，网上开店也并不是有百利而无一害的，服务始终是其软肋，如诚信问题、安全问题、物流问题等。目前网上交易最大的问题还是信任感的建立。

网上购物的便捷性和实用性日益凸显，从发展的角度看，以不断扩大的网民数量为基础，随着电子商务的不断发展以及网络信用、电子支付和物流配送等瓶颈的逐渐突破，网上创业的前景必然更加广阔。

开店攻略

建立一个自己的商品销售网站创业。这种模式需要一定的前期投入，而且要懂得一定的网络技术，经营过程中的宣传推广成本也较高。你也可以入驻大型网上商城，如网易商城、新浪商城、易趣网等等，这种模式初期创业的普通投资者运用比较多。这一模式的优势是人气很旺，也不需要多大的前期投入。

在初次建立网上商店时，最好进行多方调研，选择既适合自己产品特点和经营者个人爱好，又具有较高访问量的电子商务平台，同时，在资源许可的情况下，不妨在几个网站同时开设网上商店。

开店操作

网上开店操作其实很简单，各个电子商务平台略有不同，一般只需要几步——

1.注册后登录商品：点击导航栏上的“卖东西”，首先选择出售的商品分类。成功登录后，选择商品的明细分类，接下来就可以填写商品信息了。商品信息包括商品名称、描述、数量、所在地、新旧程度等，然后是设定价格：起始价，一口价，底价(您的心理底价)；可以选择使用粗体显示、橱窗显示、购买推荐位等增值服务。如果上传能够准确说明商品属性的精美图片，将大大增加交易成功率。

2.提交交易服务费：商品网上成交时，网站将按商品成交价的比例收取一定的交易服务费。如果由于买家违约而未能在网下实际达成交易，卖家可以根据“退费流程”就该商品向网站申请退回交易服务费。

3.网下交易：与买家成交后，网站服务部门将用E-mail给您一封成交信，并告知联系方式。卖家可以和买家约定如何付款，如何送货或当面交易。

4.做出评价：网下实际达成交易后，买卖双方都有义务为对方做信用评价。这会对将来评价买、卖双方的信用，以及再次成功交易有重要影响。

网上商店经营建议

1.尽量经营有特点的商品(如果大家都卖衣服，那你就卖裤子)。网上开店卖什么取决于市场的需求和资源、条件和爱好等在内的具体情况。

2.装修好“门面”。网上商店建好之后，最重要的问题就是如何让更多的顾客浏览并购买。网上商店并不是一个独立的网站，整个电子商务平台可能排列着数以千计的专卖店。在数量众多的网上商店中脱颖而出，并不是很容易的事情，“第一眼”印象往往决定消费者是否访问自家小店。“包装”必不可少，包括起个好名字以及及时刷新和组织网上店铺的货品陈设。这就要求店主们在给自己的小店取名、页面制作和平时的维护上多花功夫。

3.随时增加新货，让人有的看，不会觉得厌烦。

4.学会抓住一切机会宣传自己的小店，尽可能多地在其他论坛上发言，多发好文章，让别人对你有印象(签名档一定不要忘了)；把自己开店铺的事情告诉你认识的所有朋友，通过口碑的力量宣传；到一定的时间，有了些感想的时候，可以写心情故事，放在平台的首页里推荐，知名度又会增加许多。

5.店铺开了一阵子后，可以私下里和别人联系，交换友情链接。大家通过交换链接，可以形成一个小的网络，能增进彼此的影响力。

6.在网上开店铺，应保证充足的上网时间，及时回答买家对你商品的提问。

7.最重要的是诚信，不管是买东西，还是卖东西。

8.多在论坛转悠，学习别人的好经验。
参考资料：http://www.ezit.com.cn/pub/html/ezit/zhuan/c2c/

6、买二手商铺要注意什么，交易流程是怎样的

买二手商铺注意问题：
1、实地评估
购买商铺前，一定要实地考察，认真评估一番，确定这个商铺是否值得买。比如说人流量大不大，人流的转化率高不高，购买力强不强等等；在考察上铺的价值时，最好还要测算一下租金回报率，问下周边在租上铺的租金，假如每年空置期一个月，租金回报率就是月租金的11倍除以总价。
为了能够更加准确的评估商铺的价值，如果有必要的话，建议聘请专业商铺评估公司进行实地评估，根据他们出具的风险评估报告再决定是否投资。
2、未来规划
商铺的价值会受到周边环境、商业规划的影响，如果所在区域未来有其他规划，可是你却不知道，就会影响投资决策的成败。所以，一定要到规划部门详细了解商铺所在位置是否存在新的规划，或者向租客打听一下。
3、商铺的产权性质
主要是商铺的土地用途要了解清楚，避免违规的“居改非”。对于一些不是通过正规渠道批准的“居改非”（比如私自“居改非”），日后可能面临被取消的风险，有可能无法办理营业执照，也没有经营资格。所以，一定要在购铺合同中针对这点，拟定一条违约赔偿方式。
4、商铺的租赁情况
租客的租期还有多久？室内装修怎么处理？是否签署放弃优先购买权承诺书？等等，这些都要在购铺前做好产调工作。
5、税费提前算清楚
进行二手商铺交易，税费是个大头：增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税（最好是问清楚这个！），动不动就是要付几十万，不搞清楚这些，你就是冤大头。如果税费太多，既可以在总价上砍，也可以在合同中约定，哪些税费由原业主承担。
6、贷款问题
商铺贷款成数最多5成，最长10年。再考虑到银行评估价一般比实际成交价低，最后的贷款还不到成交价的5成，所以一定要提前问清楚，准备好充足的首付款。
7、产权
购买的商铺产权一定要清晰，最好不要购买有产权问题的商铺，所以购买前一定要查看房屋产权证、土地证、抵押或质押状况的权属证明等，不要全听业主的一面之词。
8、商铺本身结构
不是所有好的地段的商铺都能够合理利用，在价格相同的情况下商铺自身的结构就显得相当重要，主要考虑因素有面宽和进深的比例、房屋内部布局结构及利用率、房屋的高度、承重、楼层等;只有这些硬件合格才能保证客户在使用或者后期承租上更符合自己或承租对象的使用标准。
9、配套
良好的配套能节省商家客户很多成本与精力。如水、电及电容、燃气、弱电设施、排污化油设施等。购买前一定要核实清楚，要不然改造的难度和成本将直接制约后期自营或者出租效果。
交易流程如下：
1．购房资格核验（住宅类）。
2．网签合同。
3．地税部门核定契税。
4．房屋发证大厅办理房屋所有权证。
(6)二手房开店准备扩展资料：
商铺出售合同是商铺出售过程中关于权利和义务的合同。商铺出售是商铺所有权即产权的转移，一般商铺购买者拥有商铺产权证，商铺的产权总共有40年，商铺产权人拥有商铺处置权、收益权等权益。
参考链接：
网络-商铺买卖合同

7、二手房买卖注意事项

注意1 了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋

因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

注意2 了解房屋所有权是否真实、完整、可靠

房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

注意3 了解所购“二手房”的准确建筑面积

合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

注意4 了解购买“二手房”的程序

购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

注意5 了解屋内设施的交验细节

有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水 器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的 空调、热水器更是不见踪影。

注意6 付款方式

在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式 的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中 介公司等。

注意7 交房时间

在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间; 房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外，双方的其他约定也需在合同中注明 。

注意8 违约责任

买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

揭秘消费陷阱：买二手房八陷阱不得不防

3·15新报法律专家团揭秘消费陷阱——买二手房 八陷阱不得不防

二手房，因为其价格优势以及周边成熟的配套设施为不少市民青睐。但相对于新开发的商品房，二 手房买卖存在更多的风险。为此，新报法律专家团成员，德欣律师事务所任秀福律师专门总结了买卖 二手房的几个陷阱，提醒买房人注意。

陷阱1

房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考 虑的。最直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。

陷阱2

出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导 致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意 以下几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人;如果房屋有多个共有人需要全体共有人 共同签订房屋买卖合同;如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房， 应取得共同居住人同意。

陷阱3

在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同 无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告登记 后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。

陷阱4

购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱，在购买这类房屋时，买房人应在房屋腾空，具备交付条件后 再交付房款并在付款后立即接收房屋。

陷阱5

一些没有办理产权证的房屋，是因为存在难以解决的问题(如开发商欠缴政府费用、设计变更未经 批准)，可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房屋，先要把未办理产权证的原因弄清楚，对未 来风险有充分预期，再决定是否购买。
陷阱6

如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺 利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询，如存在上述情况 ，不要购买。

陷阱7

为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。事后，当 买房人发现问题时，有苦难言。为避免这个“陷阱”，买房人应就关心的问题询问卖房人 后，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。

陷阱8

原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房 人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。

购房被中介忽悠?二手房4大陷阱一一拆招

最近的二手房市场特别火，无论买卖还是租赁，都出现了近一年来的高峰。但是在热闹的市场交易 中，遭遇二手房交易陷阱的客户也有不少，其中四类情况非常多见。

门店房

两开间缩水为单开间——

陷阱一：不实房源

萧山的韦女士打算在杭州市区开店做生意，因此过完年后她就开始留意合适的店面房源。2月份， 她看到一家中介公司登的房源广告中，有一套位于市中心香积寺路的店铺，根据广告中的描述，该房 源是“沿街旺铺”，面积约50多平方米，层高较高，可分隔为上下两层，并且特别注明为 “两个开间”。“综合这些条件，我觉得这套房源做店面房还蛮合适的。”韦 女士说，她很快就跟这家中介公司取得联系。

经纪人第一次带韦女士去现场看房的时候，经纪人表示房东不在杭州，手里又没有房子的钥匙，因 此只能在门口打量几眼。当时韦女士发现，从门面的梁柱来看，这套房子应该是单开间的。但是经纪 人解释说，旁边空的那套商铺也是这位房东的，里面是打通的，肯定是双开间。

当韦女士提出等房东过来的时候好好再看一下房子的时候，经纪人表示现在想买这套房子的客户很 多，如果韦女士有意向买这套房子，可以先交订金1.5万，如果成交了充抵房款，如果不成交可以全额 退还。韦女士想想自己也没什么损失，于是交了这笔“订金”。过了几天，中介通知她可 以去现场看房，这次韦女士进到房子里面，发现根本就是单开间，当她询问经纪人的时候，经纪人表 示是自己弄错了。“单开间怎么做生意啊?”韦女士当即决定退了这套房子，前面一直服 务态度很好的经纪人这时翻脸了，怎么都不肯退还1.5万元的订金。

拆招：不实房源是黑中介惯用的招数。比较常见的是抛出虚假低价房源做诱饵。对此，最管用的防 范措施就是买卖双方当面询问，避免只听中介方面的一面之词。

为免交赔付金，中介上演双簧戏——

陷阱之二：独家代理

冯女士卖房子的时候，曾经有不少中介公司找上门来要求独家代理她的房子。其中一家中介公司开 出的条件是：两个月内以商定的价格帮冯女士卖掉这套房子，如果到时候没有卖出去，中介方面将支 付给冯女士2000元的赔付金;如果期间冯女士将房源挂到别的中介公司或者擅自卖房，则要赔付中介 一定数额的违约金。当时冯女士的房子已经叫卖了很长时间，一直没有找到买家，因此冯女士与该中 介签订了独家代理协议。

冯女士的房子一直没有卖掉。眼看只差十来天，两个月的期限就要到了，这时候冯女士的电话忽然 多了起来。“都是一些自称是买家的陌生电话，其中有一位表现得特别想买我这套房子。 ”冯女士回忆说，那位女客户对冯女士说，自己很喜欢这套房子，只要价格便宜一点就准备下单 。冯女士告诉这位客户自己的房子已经委托给中介公司独家代理了，如果她真的想买，可以到该中介 一起谈。不过那位客户不同意，坚持要跟冯女士私下里交易，并且急着要签意向书。

“我真的差点心动了，难得有这么诚心的客户。”冯女士说，当时家里人提醒这很可能 是中介唱的一出双簧戏，因此她对这位客户表示要再考虑考虑。“结果，在两个月限期的最后几 天，这位客户每天都会打好几个电话过来，表示要下单签意向书。有一次还扬言如果我不卖给她，这 套房子肯定卖不出去。”冯女士说，果然不出所料，等到房子独家委托到期，中介不得不支付赔 付金后，那位客户再也没打来电话。

拆招：以前为了营造房子热卖的假象，一些中介公司会叫上很多“房托”一起去卖房现 场托市;而现在冒出来伪装买主的“托儿”。对此卖家除了要想想来龙去脉，还得练就火 眼金睛。

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