物业服务质量体系认证的核心

1、质量体系的核心内容是什么?

其核心内容是“使客户满意”。

质量管理体系是指在质量方面指挥和控制组织的管理体系。质量管理体系是组织内部建立的、为实现质量目标所必需的、系统的质量管理模式，是组织的一项战略决策。

ISO9000族标准是国际标准化组织为适应国际经济技术交流和国际贸易发展的需要而制定的质量管理和质量保证标准，现已有100多个国家采用。特别是2000年最新版ISO9001：2000质量标准，具有适用性广、通用性强，对与质量有关的活动进行系统控制的优势。

(1)物业服务质量体系认证的核心扩展资料

组织应对以下5项活动进行策划和管理，以持续改进质量管理体系的有效性。

1、评审质量方针：组织可通过更新和实施新的质量方针来激励员工不断努力，营造一个不断改进的气氛与环境；

2、评审质量目标，明确改进方向；

3、对现有过程的状况（包括已发生的和潜在的不合格），进行数据分析和内部审核分析，确定改进的方案，不断寻求改进的机会；

4、实施纠正和预防措施以及其他适用的措施，实现持续改进；

5、组织管理评审。

2、质量认证标准的核心,首要目标是什么

核心是符合质量管理体系要求，首要目标是做好程序文件和手册，然后在生产实际中按程序文件和手册运行。

3、物业管理的核心是什么

从其行业作用来说，本来物业管理是使物业保值增值。物业管理条例中对物业管理的定义是：指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
但随着物业行业的发展，各种矛盾纠纷以及相关法律法规定出现，各方面更多关注的是业主满不满意，这也直接关系到物业企业的生存，所以现在物业管理的核心好像是服务。

4、物业品质管理的服务内容

物业管理企业的品质管理内容参照品质管理专家Gronros的认识，将服务模式分为技术品质（TQ）、功能品质（FQ）和信息品质（IQ）：
1、技术品质
根据物业管理是房地产开发后续服务的特点，可以将技术品质分为：
（1）物业的智能化水平；
物业的智能化水平属于硬件系统，物业管理企业本身不具备这方面的更新改造能力，它主要通过开发商先期的全面规划，物业管理企业的先期介入，提出相应的整改意见并被开发商采用得到，如果物业先期未做好，物业入伙后的更新改造工作将面临许多困难。随着各类物业功能的不同，智能化要求也不尽相同，但大体上可分为安全智能化、办公网络化和设备设施管理智能化。
（2）物业管理的技术水平；
这方面内容反映在物业管理企业人员的专业知识、专业技能水平高低上。
（3）物业管理的规范化程度；
这方面反映了物业管理企业的综合能力。国内的许多物业管理企业纷纷通过ISO9000、ISO14000和OHSAS18000等质量体系认证，就是要向业界及业主们表明企业的运作是规范的。然而，这只是规范运作的前提，关键是物业管理企业是否有真正推动这些体系运作的动力和能力，也就是说，要看物业管理企业是否是真正按照体系文件要求进行规范工作的，规范运作体系文件的程度体现物业管理企业的服务品质高低。
（4）物业管理的服务开发能力
事物总是不断发展变化的，业主的需求也在不断变化着。物业管理的服务也必须顺应业主的需求而不断得到开发和提升。
2、功能品质
功能品质主要体现为物业本身、物业管理人和机制的层面，它包括：
（1）功能设施
①齐备程度
②设备品质：主要体现在三个方面：设备本身的品质含量的高低、设备安装工艺水平的高低和设备维护水平的高低。
③功能搭配
（2）物业管理的服务亲和力
①物业管理人的服务态度
②物业管理人的服务礼仪
③物业管理的服务场景布置
说到物业管理的服务场景可以从两个方面来讲，一方面就是物业管理服务小区或大厦的整个环境，也就是大场景；另一方面，是物业管理企业的办公场所，这是住户主动上门接受服务的地方，简洁、明快、亲切、有序的场所给住户以及服务人员较强的亲和感和归属感。
（3）物业管理的服务效率
物业管理的服务效率是服务功能的最终体现，能够反映出物业管理企业的综合实力。这里主要从以下几个方面加以说明：
①物业管理的服务响应时间；
服务响应时间能够反映出物业管理企业对业主提出服务要求的重视程度。通常，在一个小区内的服务响应时间为30分钟以内是业主能接受的范围，当然，这个时间越短越好。业主通常关心的是物业管理企业对他们提供服务需求的关注度，这主要从服务响应时间上体现，也是服务的第一感观印象。
②物业管理的服务处理时间；
服务的处理时间体现物业管理企业的综合服务技能的高低。这需要物业管理企业的服务人员在专业技能方面有过硬的本领，需要手脚麻利，才能在业主所能承受的时间里满足业主的服务需求。
③物业管理的服务处理效果；
物业管理的服务处理效果是物业管理企业最终为业主提供相应服务品质的最终体现，业主对服务的综合满意程度反映在服务效果上，通常物业管理的服务为四个字，即为“快”——服务响应要迅速、“准”——问题判断要准确、“果”——处理问题要果断、“佳”——处理效果要好。
（4）物业管理的服务价格
物业管理服务价格的高低在正常情况下不会有显现，而当业主的服务需求没有得到满足时，任何价格都是偏高的。
3、信息品质
信息也是一种资源。信息品质能够反映一个物业管理企业内部及外部沟通机制的顺畅程度，最终体现在企业的发展是否良好。信息品质是品质管理过程的黏着剂，同时，亦是支持以人为基础的管理原则。信息品质主要从以下几个方面反映：
（1）信息渠道的建立
信息渠道的建立是有效沟通的必要保证，也是企业信息有效传递的前提条件。在一个物业管理企业内外，需要建立相对多级的信息沟通渠道。
（2）信息传递的速度
信息传递的速度反映物业管理企业的信息沟通机制以及信息沟通执行力。信息传递通畅，信息沟通到位，物业管理企业的人力资源、信息资源、组织资源就能在良性的循环中得到较好地利用和发展。
（3）信息传递的准确性
（4）信息传递的对称性
信息传递的对称性是指一般的信息的传递具有双向性，如下级向上级寻求支持，需要得到肯定的答复；上级向下级传达指令需要下级取得成果以反馈；部门之间协作时需要通报各自进展情况等等。如果一旦一个信息传递过程的单向运行，说明沟通渠道不通畅，最终反映在内部和外部出现不该出现的人为矛盾，甚至于对立局面的出现。
（5）信息的开放度
信息的开放度能够反映一个物业管理企业的现代文明程度。万科在“阳光照亮的体制”下实现“透明化”，在规范化中将信息公开化，透明化，降低了许多人为阻碍，节约了许多公司认为必须支出的成本，最终节约了服务的综合成本，提高了物业管理的服务品质。

5、物业管理品质管理的主要内容？如何做好物业品质管理？

物业品质管理

物业管理作为房地产开发的延续及售后服务，逐渐形成了一个不可替代的新兴行业分支，并逐步在老百姓心目中占有一席之地。随着老百姓对物业管理服务品质的关注度不断上升，物业管理企业对自身所提供产品的能力——“服务”也在不断寻找突破口。其中，加强物业管理企业的品质管理就是其中一个重要手段。
物业管理企业的产品是服务，是对物的管理达到对人的服务要求。品质管理是物业管理企业中全员、全过程的体现。许多物业管理企业都成立了专门的品质管理部门，品质管理部门如何在物业管理企业中有效开展品质工作。笔者在这里就物业管理品质的内涵、内容及品质管理方法等作如下分解：
一、物业管理的服务品质内容
物业管理企业的品质管理内容参照品质管理专家Gronros的认识，将服务模式分为技术品质（TQ）、功能品质（FQ）和信息品质（IQ）：
1、技术品质
根据物业管理是房地产开发后续服务的特点，可以将技术品质分为：
（1）物业的智能化水平；
物业的智能化水平属于硬件系统，物业管理企业本身不具备这方面的更新改造能力，它主要通过开发商先期的全面规划，物业管理企业的先期介入，提出相应的整改意见并被开发商采用得到，如果物业先期未做好，物业入伙后的更新改造工作将面临许多困难。随着各类物业功能的不同，智能化要求也不尽相同，但大体上可分为安全智能化、办公网络化和设备设施管理智能化。
（2）物业管理的技术水平；
这方面内容反映在物业管理企业人员的专业知识、专业技能水平高低上。
（3）物业管理的规范化程度；
这方面反映了物业管理企业的综合能力。目前，国内的许多物业管理企业纷纷通过ISO9000、ISO14000和OHSAS18000等质量体系认证，就是要向业界及业主们表明企业的运作是规范的。然而，这只是规范运作的前提，关键是物业管理企业是否有真正推动这些体系运作的动力和能力，也就是说，要看物业管理企业是否是真正按照体系文件要求进行规范工作的，规范运作体系文件的程度体现物业管理企业的服务品质高低。
（4）物业管理的服务开发能力
事物总是不断发展变化的，业主的需求也在不断变化着。物业管理的服务也必须顺应业主的需求而不断得到开发和提升。
2、功能品质
功能品质主要体现为物业本身、物业管理人和机制的层面，它包括：
（1）功能设施
①齐备程度
②设备品质：主要体现在三个方面：设备本身的品质含量的高低、设备安装工艺水平的高低和设备维护水平的高低。
③功能搭配
（2）物业管理的服务亲和力
①物业管理人的服务态度
②物业管理人的服务礼仪
③物业管理的服务场景布置
说到物业管理的服务场景可以从两个方面来讲，一方面就是物业管理服务小区或大厦的整个环境，也就是大场景；另一方面，是物业管理企业的办公场所，这是住户主动上门接受服务的地方，简洁、明快、亲切、有序的场所给住户以及服务人员较强的亲和感和归属感。
（3）物业管理的服务效率
物业管理的服务效率是服务功能的最终体现，能够反映出物业管理企业的综合实力。这里主要从以下几个方面加以说明：
①物业管理的服务响应时间；
服务响应时间能够反映出物业管理企业对业主提出服务要求的重视程度。通常，在一个小区内的服务响应时间为30分钟以内是业主能接受的范围，当然，这个时间越短越好。业主通常关心的是物业管理企业对他们提供服务需求的关注度，这主要从服务响应时间上体现，也是服务的第一感观印象。
②物业管理的服务处理时间；
服务的处理时间体现物业管理企业的综合服务技能的高低。这需要物业管理企业的服务人员在专业技能方面有过硬的本领，需要手脚麻利，才能在业主所能承受的时间里满足业主的服务需求。
③物业管理的服务处理效果；
物业管理的服务处理效果是物业管理企业最终为业主提供相应服务品质的最终体现，业主对服务的综合满意程度反映在服务效果上，通常物业管理的服务为四个字，即为“快”——服务响应要迅速、“准”——问题判断要准确、“果”——处理问题要果断、“佳”——处理效果要好。
（4）物业管理的服务价格
物业管理服务价格的高低在正常情况下不会有显现，而当业主的服务需求没有得到满足时，任何价格都是偏高的。
3、信息品质
信息也是一种资源。信息品质能够反映一个物业管理企业内部及外部沟通机制的顺畅程度，最终体现在企业的发展是否良好。信息品质是品质管理过程的黏着剂，同时，亦是支持以人为基础的管理原则。信息品质主要从以下几个方面反映：
（1）信息渠道的建立
信息渠道的建立是有效沟通的必要保证，也是企业信息有效传递的前提条件。在一个物业管理企业内外，需要建立相对多级的信息沟通渠道。
（2）信息传递的速度
信息传递的速度反映物业管理企业的信息沟通机制以及信息沟通执行力。信息传递通畅，信息沟通到位，物业管理企业的人力资源、信息资源、组织资源就能在良性的循环中得到较好地利用和发展。
（3）信息传递的准确性
（4）信息传递的对称性
信息传递的对称性是指一般的信息的传递具有双向性，如下级向上级寻求支持，需要得到肯定的答复；上级向下级传达指令需要下级取得成果以反馈；部门之间协作时需要通报各自进展情况等等。如果一旦一个信息传递过程的单向运行，说明沟通渠道不通畅，最终反映在内部和外部出现不该出现的人为矛盾，甚至于对立局面的出现。
（5）信息的开放度
信息的开放度能够反映一个物业管理企业的现代文明程度。万科在“阳光照亮的体制”下实现“透明化”，在规范化中将信息公开化，透明化，降低了许多人为阻碍，节约了许多公司认为必须支出的成本，最终节约了服务的综合成本，提高了物业管理的服务品质。
二、物业管理的服务品质管理方法
物业管理企业的一事一物皆品质，一举手一投足皆服务，品质贯穿于物业管理的整个服务过程，品质管理方法成为贯穿整个服务过程的主线索，是物业管理服务过程的方法和手段，品质管理方法有很多种，最根本的是建立物业管理企业的品质文化。笔者将着重就物业管理的服务品质文化的建立和发展主要关注的几方面的工作做进一步的阐述：
1、建立“以顾客需求为核心”的工作理念
物业管理企业的服务对象是业主和物业使用人，他们是物业管理企业存在的最根本理由。失去他们，便失去了物业管理企业的价值所在。
2、确立“先有满意的员工，再有满意的顾客”的工作方针
一个物业管理企业如果没有员工，也就没有物业管理企业。员工是物业管理企业服务实施的最终体现，物业管理企业只有拥有一大批专业、充满激情地、自觉自愿地努力工作的员工，物业管理企业的服务水平才能有所提高，服务品质才能得到顾客的认可。
3、宣扬“以事实为依据”的工作态度
物业管理企业需要发展和壮大，必须积极宣扬“以事实为依据”的工作态度，也就是常说的“实事求是”的工作态度，根据顾客的需求，结合物业管理企业的所有资源，以国家法律法规为准绳，实实在在地为顾客提供相应的服务，以得到顾客的认可，创造一个物业管理企业与业主和物业管理使用人关系融洽的合作伙伴环境。
4、规范“过程控制”的工作方法
服务是一个过程，过程的结束以体现服务的完成，在这个过程中，每一个步骤的细节变化都能体现品质的高低。
5、坚持“持续改进”的工作作风
服务品质的提高不可能一蹴而就，需要不断地改进，持续的努力，不断将服务品质提升到一个新平台，坚持“持续改进”的工作作风也就成为必然。
6、倡导“细节”的工作思想
随着物业管理普及程度的不断扩大，同质化倾向越来越明显，宏观的服务需求都能掌握，比如基本的需求：小区的安全、保洁、绿化、维修、停车等服务功能，只要是物业管理企业一般都有。然而，物业管理企业的服务品质水平最终体现在对顾客的细节服务上。
以上这几个方面的品质文化方面的建立，还需要一个文化核心，就是领导的重视。没有领导的倾情支持和身体力行，品质文化将是白纸一张，显得仓白无力。领导的品质意识在物业管理企业的品质文化的主轴。这里所说的领导不单指物业管理企业的总经理们，而是指包括总经理们的中层领导层集体，因为，高层领导指方向，中层领导带队走。

6、物业质量体系认证工作主要体现在哪几方面.内容分别是什么

一、物业管理质量体系总要求

1．物业管理公司应按照ISO9000：2008标准建立质量房管体系，并形成文件。

2．物业管理公司在实施质量管理体系之前，应做到：

（1）识别质量管理体系所需要的与管理活动、资源提供、服务实现和检验有关的过程，其中包括影响物业管理质量的外包过程。

（2）确定这些过程的顺序和相互作用。

（3）确定所要求的准则和方法，以确保有效运作和对过程的控制。

（4）确保取得必须的资料以支持运作并监控过程。

3．物业管理公司应按照ISO9001：2008标准测量、监控和分析这些过程，并采取必须的措施以获得策划的结果。

4．物业管理公司应按照 IS09001：2008标准改进质量管理体系。

二、管理职责

（一）管理承诺

l．就满足顾客要求和满足法律、法规要求的重要性与公司或公司相关部门沟通。

2．制定质量方针和质量目标。

3．进行管理评审。

4．提供必需资源。

（二）以顾客为中心

公司经理应以增强顾客满意为目标，确保顾客的要求得到确定和满足。

（三）质量方针

公司经理应确保质量方针符合以下要求：

1．与公司的目的和意图相适应。

2．包括满足顾客要求的承诺和满足持续改进质量管理体系有效性的承诺。

3．提供制定和评审质量目标的框架。

4. 在公司内得到沟通和理解。

5．通过持续适应性的评审。

（四）策划

策划应包括质量目标的策划和质量管理体系的策划。

1． 质量目标的策划

公司经理应确保在公司内各级相关部门建立质量目标。质量目标应可以被测量，并与质量方针相一致。

2． 质量管理体系的策划

（1）公司经理应确保质量管理体系的策划符合质量目标的要求，符合质量管理体系的总要求。（2）在质量管理体系的实施中和变更策划中，公司经理应确保质量管理体系的完整性。

（五）职责、权限和沟通

1． 职责和权限

公司经理应确保公司各部门和人员的职责与权限得到规定。

2． 内部沟通

公司经理应确保在公司内建立适当的沟通过程，确保质量管理体系的有效性得到沟通。

（六）管理评审

管理评审应包括评价质量管理体系改进的机会和变更的需要，也包括评价质量方针和质量目标。

公司经理应定期对质量管理体系进行评审，以确保质量管理体系的持续适用性、充分性和有效性。

三、资源管理

资源管理涉及的过程包括：资源提供、人力资源管理、设施管理和工作环境管理。

（一）资源提供

公司应在两个方面确定和提供资源，即：

1．实施质量管理体系、保持和改进质量管理体系有效性的过程所需要的资源。

2．为增强顾客满意所需要的资源。

（二）人力资源

1． 人员安排

公司应依据过程需要设置岗位，根据《岗位职责》对各岗位的教育、培训、技能和经历等方面的要求聘任胜任岗位要求的人员。

2．培训、意识和能力

（l）每年年底，公司教育培训职能部门应根据员工质量意识、工作技能和改进质量管理体系有效性的需要，制定《年度培训计划入》。

（2）质量意识培训的内容应包括：公司的质量方针、质量目标、公司的变化和发展；员工，尤其是优秀员工对公司的贡献；公司对顾客、对社会的影响；管理理念、方法、手段的创新等。

（3）质量技能培训的内容应包括：物业管理基本业务知识与技能；物业管理法律、法规；管理和社交技能；工作使用的文件等。

对国家规定的工种，如电工、电梯工、电焊工等，应外送培训，确保持证上岗。

（4）公司教育培训职能部门应做好员工培训记录，建立员工培训档案。

（三）设施、设备

l．服务提供涉及的设施、设备

（l）设施包括：教育设施、医疗卫生设施、文化体育设施、商业服务设施、储蓄和邮政设施、市政公用设施、市政管理设施、空防设施等。

（2）设备有：电气、通讯、空调、供暖、运载、给排水、消防、监控等设备。

2． 设备采购、验收

设备采购按《设备采购程序》文件的要求进行采购；设备验收应由工程部、使用部门和其他相关部门组成的验收小组按《设备验收程序》文件的要求进行验收，并保留验收记录。

3． 服务设施、设备的维护

服务设施、设备的维护应按相关的维护保养规程执行。

（四）工作环境

1. 公司的工作环境因素

公司的工作环境因素包括：员工工作的用具、设备、设施的先进程度；工作方法；人体工效学；工作中的人际关系；工作空间的温度、湿度、空气流动、亮度、清洁度、噪音、污染等等。

2．公司应根据不同岗位的需要，识别工作环境因素，并使之处于工作要求的范围。

四、服务实现过程

（一）服务实现过程的策划

1．服务实现过程的策划由公司管理者代表组织。

2．服务实现过程策划的内容：

（1）服务实现所需要的过程、文件和资源。

（2）各服务实现过程的质量目标和要求。

（3）服务所要求的验证、检查、确认、验收活动，以及服务确认、验收的规则。

（4）用于证实服务实现过程和服务满足要求而提供证据的记录。

3. 服务实现过程策划的输出形式

可以用质量计划作为服务实现过程策划的输出形式，质量计划不应与建立的质量管理体系的要求相矛盾。

（二）与顾客有关的过程

1．顾客验求的识别

（l）顾客的要求应包括：公司的公开承诺、法律法规的要求、服务标准的要求、顾客附加的其他要求等。

（2）顾客提出附加的其他要求，应进行评审。其中，对于非书面的要求，应由接待人员记录后进行评审。

2. 服务要求的评审

（l）公司对服务要求进行的评审应在公司做出承诺之前。

（2）公司对服务要求进行的评审时，应确保服务要求得到规定；确保已解决与以前表述不一致的合同或订单的要求；确保公司有能力满足规定的要求。

（3）公司承诺的更改，应征得业主委员会的确认，并经公司经理批准后公告顾客；顾客提出的服务内容、方式、地点等变更要求由顾客申请，管理处或主管人员确认后执行。不能实现的变更由管理处通知顾客；收费标准的更改应执行物价部门的规定，并应征得业主委员会的确认后公告顾客。

（4）若顾客提出的要求没有形成文件，公司在接受顾客的要求前，应对顾客的要求进行确认，如顾客通过电话请求零星的维修服务，服务人员应进行复述等。

（5）评审结果以及评审所引发的措施都应做好记录。

3. 顾客的沟通

一些可采用的沟通方法有：

（1）描述服务的范围、服务提供及时性。

（2）说明服务费用的多少。

（3）解释服务、服务实现和服务费用三者之间的关系。

（4）向顾客解释一旦发生问题时每个问题的后果和解决它们的方法。

（5）使顾客意识到他们对服务质量的贡献。

（6）确定所提供的服务与顾客的真正需要之间的关系。

（三）采购

1．采购评价

（l）采购活动。物业管理公司的采购活动包括专业公司专项服务的采购和物业管理服务过程中所需的设备、设施及其他物资的采购。

（2）供方评价。物业管理公司在聘请专业公司之前，应对专业公司的投标书或管理方案进行评价。设备、设施及其他物资的采购，应由使用部门或采购部门填写采购计划或请购单，采购主管部门应对采购计划或请购单进行评审。

2．采购信息

（l）专业公司的信息。专业公司提供的投标书或管理方案的内容应包括：专业公司的资质、曾提供过的服务、曾获得过的评价或称号；拟提供服务的组织机构与岗位设置、服务方式、服务设备、服务与承诺、经费预算等。

（2）设备、设施及其他物资的采购信息。采购计划或请购单应写明所采购设备、设施及其他物资的名称、规格、型号、数量、质量要求、供货时间等。供方的资质、信誉、产品资料等。

2. 验收

已聘专业公司应按照初选试用、定期检查、年度复评的方式进行验证。设备、设施及其他物资的采购按采购计划（或请购单）及《采购检验和验收工作规程》的要求进行验收。

（四）服务提供

1．服务提供的控制

（l）公司应为各项服务提供、制定相关的《工作程序》文件。

（2）服务提供中使用的设备、设施的使用和维护执行相关的设备、设施的《管理工作程序》文件。

（3）服务提供中使用的检测和监控设备的使用和维护执行《检测和监控设备控制程序》文件。

（4）服务的交付和交付后的服务过程的控制执行《服务质量评价控制程序》文件。

2．服务提供过程的确认

（1）服务提供过程确认的内容应包括：服务提供过程评价标准、服务设备和设施、人员的任职资格、服务方式和工作流程、质量记录要求等。

（2）对于常规的服务提供过程，在其管理方式、服务设备、工作流程、质量要求发生改变时，应对其再确认。

（3）需要新的服务提供过程时，应对其确认，以证实服务提供过程满足顾客需要的能力。

（4）确认情况和结论应记录。

3．标识和追溯性。

（l）服务标识的内容。服务标识包括服务引导标识和服务状态标识。在物业管理的服务区域内，需加引导的地方，须标明服务引导标识，如楼层标识、安全出门标识、火警电话标识、卫生间清洁标识、化粪池清理标识、设备安装施工标识等等。物业管理公司的各级各类人员须着规定的工作服、佩带工作证，以示标识。服务状态标识，如模范岗、安全文明小区、绿化示范园等等。

（2）服务标识的方法。服务引导标识和服务状态标识可使用标识牌法；不便使用标识牌法的服务状态标识可以使用记录法。

（3）通过记录规定的信息，如操作者、作业时问等，实现服务的可追溯性。

4 顾客和开发商财产。

（l）公司控制下或使用的顾客和开发商的财产主要有：开发商提供的房屋及其设施；业主和使用人停放在管理区域停车场内的车辆；业主和使用人提供的用于维修、安装的材料、零部件；业主和使用人的信件、邮包、报纸等。

（2）对顾客和对开发商提供的财产应按顾客和开发商提供财产的程序文件进行验证、保管和维护，对其不适用或丢失、损坏的情况予以记录，并及时报告顾客和开发商。

（五）测量和监控装置的控制

1．保管人员应定期将测量和监控装置送检校准。

2．建立《测量和监控装置台账》，以控制测量和监控装置的送检、校准状况，反映异常状况及处理异常状况的措施。

3．测量和监控装置应有明显的标识表明其校准状况，其标识应与《测量和监控装置台账》记录内容一致。

4、管理处负责保存《测量和监控装置台账人

5．测量和监控装置在校准后被发现失准，管理处有关主管应负责组织对以前的测量数据进行评审和处理。

6．使用人员应根据工作的需要，选择测量和监控装置。

7．测量和监控装置在使用中，严格禁止私自拆装、撕毁校准标志，防止造成失准和安全事故。

8．测量和监控装置中使用的计算机软件，应确认其满足预期用途的能力。

五、测量、分析和改进

（一）策划

公司应策划测量、分析和改进过程，以便证实：顾客对服务的满意度、服务实现过程的能力、质量管理体系运行的有效性。

（二）监视和测量

1．顾客满意

顾客的满意和不满意可通过以下方式获得：

（1）对顾客的调查。

（2）对顾客的访问或座谈。

（3）日常与顾客的接触了解。

（4）顾客的要求、投诉记录等。

2．内部审核

(1)公司开展内部审核，检查、验证公司服务实现过程和质量管理体系是否符合ISO9001：

2008标准、质量管理体系文件、法律、法规和物业服务合同的要求，确保质最管理体系的符合性和有效性，为管理评审提供现实的证据。

（2）由内审员组成的内审组进行内部审核。管理者代表任内审组组长，内审员应具有内审员资格并独立于被审核部门之外。

（3）公司应定期进行内部审核，必要时，可随时安排公司或指定部门的审核。

（4）内部审核按照计划安排和《内部审核程序》进行，审核的结果应形成报告，并由管理者代表审核后送达管理者和各相关部门。

（5）对审核中发现的不合格项，由内审组发出《不合格报告》，由责任部门限期纠正，内审组进行跟踪、验证。

（6）内部审核形成的报告和记录由质量管理部门归档保存。

3．服务提供过程的测量和监控

（1）公司应按相关的服务提供《工作程序》文件对服务提供过程进行测量和监控。

（2）服务提供过程的测量和监控可采用的主要方法有：自检和专检。专检也可采用全检或抽检。

（3）测量和监控服务提供过程时，发现不符合项或不足于满足顾客需要的服务提供过程，应执行《纠正和预防措施程序》文件（见“五、（五）”改进部分）。

4． 服务的测量和监控

公按《服务质量的评价控制程序》文件对服务质量的测量和监控。

（三）不合格品控制

1．公司应制定并实施《不合格品的控制程序》文件，确保不合格品实现控制。

2．公司应采取以下一种或几种方法处置不合格品：

（1）采取措施，消除发现的不合格品。

（2）经有关授权人批准，适当时经顾客批准，让步使用、放行或接收不合格品。

（3）采取措施，防止不合格品原预期的使用或应用。

（四）数据分析

1．数据分析应确定适用的方法，其中包括统计技术。

2．数据分析应提供以下方面的信息：

（1）顾客满意的信息。

（2）质量目标实现程度的信息。

（3）服务、服务提供过程测量和监控的信息。

（4）供方提供产品或服务的质量信息。

（五）改进

l. 公司应执行《纠正和颀防措施程序》文件。

2．纠正措施程序文件应规定以下内容：

（1）评审不合格（包括顾客投诉）。

（2）确定不合格的原因。

（3）评价确保不合格不再发生的措施是否需要。

（4）确定和实施所需要的措施。

（5）记录所采取措施的结果。

（6）评审所采取纠正措施。

3．预防措施程序文件应规定的内容：

(1 )确定潜在不合格及其原因。

(2) 评价防止不合格发生的措施是否需要。

(3) 确定并实施所需要的措施。

（4）记录所采取措施的结果。

（5）评审所采取预防措施。

7、我国通过ISO9000认证的物业管理企业大概有多少家

我们碰到很多物业公司，来向我们咨询要做ISO认证，

因为他们在申请资质时就要求有完善的管理体系

那意味着最好能提供ISO9001质量管理体系认证证书

所以物业公司只要碰到要申请资质了，就会来做这个认证

杭州佳普企业管理咨询有限公司

8、ISO9001质量管理体系的核心是什么？

质量管理体系其核心内容是“使客户满意”。

9、质量管理体系认证的特征主要表现在什么等方面

质量管理体系认证的特征主要表现在 认证标准一致性通用性，认证审核人员专业性，认证审核一般采取抽样办法。