房地产模式创新

1、房产销售有什么创新点

　如何充分利用网络技术制定有效的市场营销模式创新，是房地产微观经营层面关注的新焦点。微软总裁比尔·盖茨说，“房地产业将会由于技术的进步而发生改变，这种改变已经开始并以极快的速度进行，只有意识到这点并接受它的人，才能在房地产业生存下去。那么房地产网络销售创新有哪些呢?下面，就随学习啦小编一起去看看吧，希望您能满意，谢谢。
房地产网络销售创新一：市场与渠道创新
开拓新市场与新渠道是房地产营销的重要一环，美国的《全球及全球商业电子签名法》早已生效，网上购房等大宗交易再不用多加一道“纸笔签名”手续，直接通过电子签名的方式就可以快速完成。我国大多数商务网站已具备网上结算的功能，但由于我国信用卡使用率还较低，人们对安全和信用存在疑虑;房地产属于不动产，人们的重视程度和购买心理都阻碍着网上购房的进行。这也说明新的市场潜力巨大，一个统一的网上房地产交易中心将推动房地产销售的进一步良性发展。
房地产网络销售创新二：产品与品牌创新
地域选择是传统房地产经营要考虑的首要问题。中国房地产产品品牌的营销的效用已经表现得十分明显。在北京，提起房地产，人们就会想起华远;在深圳，万科首屈一指。由一个行业能联想到一个公司，这就是产品品牌的巨大效应。网络经济时代，顾客选择产品的方式仅是轻轻一点鼠标，品牌转换成本大为降低，因而产品忠诚度也更难维持。实施品牌战略，勿庸置疑是争取顾客眼球的法宝。
房地产网络销售创新三：价格与竞价创新
经典经济学认为，信息不对称是价格波动的重要原因，但在互联网上由于信息传播的高效性、对称性，价格的波动将会非常有限，因而寻求接近房地产产品价值的开盘价将显得越发重要。网络竞价是一种新兴的定价方式，它由消费者按照其所掌握的有关综合信息和物业评价以及需求的迫切程度等因素给出自己的报价。开发商将众多消费者的报价比较分析，择优达成交易。
房地产网络销售创新四：低成本直销创新
网上直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种：一是企业在因特网上申请域名，建立自己的站点;另一种做法是委托信息服务商发布网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发公司节省一笔数量可观的代理佣金，而且还可同时利用网络工具收集消费者对产品的反馈意见，既提高工作效率又能树立良好形象。

2、房地产创新

房地产的创新包括营销创新和产品创新
营销创新包括：意识创新、设计创新 产品创新、手段创新
产品创新包括：产品差异化、服务差异化、产品组合等
你要是要具体的话我在具体给你意见

3、房地产企业如何在科技创新方面寻求突破？

（二）开展管理创新、理念创新、技术创新、工艺创新活动，打造凝固的建筑艺术、流动的园林艺术，努力追求“品质第一、品牌领先、优质服务”，不断提高效率和培育企业核心竞争力，促使企业向成熟性发展，实现重汽地产效益最大化。
（三）继续深入开展比质比价、集中批量招标采购等工作，物资采购和资金支付要严格执行预算，做好投入产出平衡，避免物资积压。
（四）按照 “谁管谁负责、谁干谁负责” 的分工管理原则，同时按责任承担奖罚。
（五）从建设项目投标拿地、规划设计、建安施工，确保工程进度及按时完成综合验收全过程中把握成本控制，实现项目管理的新突破。
（六）加强企业节约意识文化建设，培育广大干部职工的节约意识，树立艰苦奋斗的良好作风，摒弃大手大脚、铺张浪费的风气。
（七）建立健全管理制度，加大管理力度，防范经营风险和管理风险，努力实现管控效益。

4、看地产界最强大脑如何创新引爆商业地产新未来

如果要列举今年成都最值得一说的地产项目，花千墅一定是其中之一。
半年前，城南华府核心区域纯高密项目万锦城主动降低容积率，推出别墅和洋房产品——“花千墅”，此举引发了业内的强势围观。那个时候少有人知道，花千墅背后的操盘者是一支叫做和融信的团队，它的掌舵人叫付骞。

改变盈利模式跳出红海求创新
弄潮城南“墅区”引领改善全面升级
“城南800万的地价上如何打造百万级的别墅？”“华府的刚需属性如何承载高端？”是当时业内人士对花千墅的两大好奇点。但如今，花千墅百万级的别墅确确实实推向了市场，华府板块由刚需转为改善的市场基调正式形成，花千墅几乎都是客户等房子的热销态势，印证了付骞最初的判断。
于是“技术革命”、“最强大脑”、“地产诺贝尔奖”等词汇纷至沓来，几乎成为花千墅项目的标签。对于此，在记者对付骞的采访中，他的回答很简单——创新。主动降容是创新，此外还有一系列技术手段，比如从传统的开发模式中跳脱出来，通过全新的成本计价体系及开发营销模式，提高项目品质的同时，达到利润和成本的平衡。最终，付骞打造了2016年成都楼市的爆款——花千墅。

操盘“互联网+房地产”
和融信要做成都商业创新“野心家”
“我们不过是早点做了一次布局，创新型房地产本来就是一道门槛，我们也只不过是选择早点跨入。”和融信付骞说到，在他看来，房地产今后的发展趋势主要在“创新”二字上，他们要做的不再是传统地产开发，而是要做房地产未来的产品模式，将地产和互联网结合更充分，完成房地产产业链闭环和金融闭环。
要完成这两步，必须从客户需求出发，进行产业链重构，做出一个可以留住用户的体系，让房产设计除了具有舒适度、稀缺性、超高性价比外，要满足未来生活方式的享用空间，更要让房产还能作为家庭资产的储备，而不是拥有泡沫资产，使其固定资产具备升值潜力，能从购房中获得真正改善生活方式的资本。虽然这从表面上看，是金融和资本重构，但其实是房地产产业链重构。
五彩城满足郫都人生活新想象
吃喝玩乐购之外工作创业全搞定
在花千墅的成功之后，付骞正在实践着他的又一次创新。这一次，他面临的是一个更加具有想象力和发挥空间的项目——五彩城。
首先是产品创新。五彩城420亩的大体量，多地块、稀缺、处于郫都区蜀都新城核心位置。五彩城的集中商业是一个12万平方的“大盒子”，主要满足郫都区人的吃、喝、玩、乐、购、娱等全栖生活需求，但又却不止于如此。

它将在四面建立独立商业和住宅做出一个围合，利用“盒子”做整个项目的“发动机”。从体量优势出发，再对这些商业形态进行改造，除了传统的集中商业mall带动整个区域的体验式消费聚集外，还有街区mall+体验式Block+辅助商业，它将通过商业模式创新和运营创新构成内生型循环生态链。
其次是商业模式创新。五彩城将在传统商业基础上增加“新型社交型商业+低密墅区+高层住宅+酒店+双创基地”构成全产业生态链，“未来，其业务范围已经不再局限于居住，而是通过构建围绕住家（公寓）、上班（联合办公）、工作（创客平台）这三种生活模式的生态链，逐步覆盖更多场景，从而实现集购物、休闲、居住、体验、办公、服务配套、展示、社交于一体的综合服务集群。我们的目标是将此项目打造为一座城市级商业中心。”付骞说道。
“看到如此大一个集中式商业中心，可能大家会持怀疑态度，但是，就像之前讲到的，我们就是看中它的体量和位置。我们居于新老城的流通咽喉，畅达便利，周边高校云集。哪个年轻人没有创业梦想，而我们就是想帮他们达成梦想。”付骞说。
郫县区域内高校遍布，西南交大、电子科技大学、西华大学、工业学院等高校都在此扎根。而且郫县近年来积极打造双创示范基地，并给予政策加以扶持。在此大环境下，五彩城更能产生相应的创业支持，必定会吸引更多的年轻创业者加入，项目内约6万平方的空间用作创业孵化平台，不仅提供便捷舒适的交流创业平台，还能提供各类创业配套服务。

响应“双创”载体建设
定义城西新生活方式
按照建设创新创业中心的发展定位，和融信对五彩城进行顶层规划设计，着力优化区域众创空间、公共服务平台等双创生态体系，着力构建人才、项目、资金集聚洼地，加快科技成果转化和创业项目落地，欲在未来培育壮大虚拟现实、大数据、生活配套、文化创意等双创产业，努力把五彩城打造成为“城市级商业中心”。
最后是运维创新。通过对消费者痛点深入研究，提炼4大需求产业：大健康，大教育，大餐饮、大社区综合服务。拉伸产业链，通达大数据服务形成产业链闭环。在商业中，将这4大需求产业垂直延展，解决消费人群的实际需求。利用孵化机制，让这些业态由社区居住者来完成，这样完成从需求者到服务提供者的转化，创造了双重价值，完成社区O2O生态圈。

创新“消费+收益”金融模式
助力五彩城商业地产新未来
以不动产为入口，联合金融机构对社区家庭资产进行管理，消费者可以通过信托资金进行消费，享受商品的专属优惠。如果用户未消费或剩余资金，可获得相应理财收益（现金回报）。客户节约了时间成本和交通成本，同时获得理财收益，商场提升客户在商业驻留时间，提升商业现场客流和支付流量，商业价值提升。
这种 “消费+收益”的双重模式设计，很好的实现了商场客流和支付流量的提升，客户同时获取收益。更为关键的是，客户和商场的消费通道和资金通道彻底打通。
“五彩城将积极探索和不断创新，逐步开发五彩城独有DNA的创新产品、商业模式以及运维模式，

通过三个维度的创新、全产业链闭环和金融闭环，来完成五彩城“城市级商业、新生活方式中心”的定位。在严重同质化和超竞争环境下突出重围，开启商业地产的另一片蓝海。”付骞说道。
“如果仅仅局限在楼市这座围城中，不去拓展场景与商业边疆，不能跨过O2O这个坎，楼市始终都不可能绕过现状寻找更广阔的机遇。”定义未来，充分了解当下消费者心态，进一步规划、创新，做需求满足者和服务提供者。和融信，立志成为“新生活方式缔造者。”

5、房地产项目的六大创新手法-开发理念创新-规划设计创新-价格策略创

房地产项目的创新手法
创新是一个民族的希望和灵魂，创新也是一个行业发展的希望所在，房地产建设项目的开发也莫不如此。

随着市场经济的发展，房地产进入买方市场。项目运作的成功与否固然有多种因素，但创新是最重要的一环。就房地产的竞争来说，其本质就是创新的竞争，这已是众多开发商成功的公开秘诀。纵观这些成功的经验，创新主要是在房地产建设项目的理念、空间、物业管理和经营方面的创新。

首先是房地产项目理念的创新。所谓理念，通俗地说，就好比写文章动笔之前的立意，文章反映什么主题意旨，确立何种观点，围绕主题观点，如何进行谋篇布局。在房地产开发项目上，就要依据开发商自身的实力、能力，结合政治、经济、社会、政策等要素，寻找市场可发展空间，确立项目的销售对象，在众多的竞争项目中标新立异、脱颖而出。在迎合买方需求心理的前提下，设法使其感到实用而又新颖、别致，产生巨大的吸引力和非买不可的购买欲。

其次是房地产项目的空间创新。空间是项目设计的具体形态。优秀的建筑之所以引人人胜或经济效益显著，最主要的是在于其空间特色。一座建筑要保持长期不落后，同样依赖于所创造的建筑空间所起的作用。不同功能与特色的建筑，需要由不同的空间组成。室内空间、室外空间、住宅组团、小区、街区等都应在设计过程中缜密考虑。空间构建的核心是人，以人为本是空间组合的依据，高效、感人、舒适、安全、便捷，张扬个性又与环境互融是空间序列设计的关键所在。上海的金茂大厦、香港的会展中心、北京的故宫、合肥的琥珀山庄住宅小区不啻是空间组合的典范。

再次是物业管理方面的创新。以人为本，亲情关怀，急业主所急，想业主所想。业主想到的做到，业主想不到的也要想到并且做到。

第四是经营策略的创新。它包括定价、销售渠道、销售策略等，这些是吸引买家注意力，有效促销必不可少的手段。房地产项目的理念、空间、文化、环境创新，就能赢得理想的市场份额和买主的青睐，在实现丰厚的经济效益的同时，也创造了良好的社会和环境效益。

下面我们试图对90年代以来广州、深圳住宅开发过程中发展商所作的创新进行总结。通过以下的总结，相信会对内地的开发商以及业内人士对广州、深圳两地住宅开发过程中的创新有一个整体、系统的认识，对内地开发商正在运作项目的创新策划可能会有所启示，对未来中国房地产开发过程中的创新趋势有一个基本的判断和把握。需要指出的是，目前广州、深圳两地的开发商超过2，000多家，他们所开发的楼盘可以说有成千上万个，笔者不能也不可能将所有的创新事例一一道来，只是就一些有代表性的事例简单给以介绍。

一、开发理念创新

住宅开发过程的创新首先应是开发理念的创新，然后才是规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新。开发理念创新是本、是纲，其他创新是末、是目。

如今回想起来，顺德碧桂园、广州番禺祈福新村等楼盘可能是国内住宅开发中理念创新的先驱。1992、1993“房地产热”之前，国内房地产开发基本处于卖方时代，即开发商时只要盖好房子，甚至只有一块地和一张图纸，就可以轻松地把楼卖掉。这种情况下开发商不需要考虑什么理念创新。“房地产热”之后，开发商开始研究消费者行为和心理，因此也就有了顺德碧桂园等楼盘的开发理念：房地产开发不等于钢筋加水泥，开发商应由卖房子向卖生活方式转变。

同时，开发商也意识到物以类聚，人以群分，任何楼盘只能满足所有消费者中的一部分人，即楼盘要讲究市场细分和市场定位。在此方面，广州丽江花园率先为都市的白领人群量身订造了他们所需的楼盘。“一方水土一方人，美善相随丽江人”这句广告词至今还为许多广州市民所熟知。

房地产开发的理念往往与楼盘的概念分不开。在房地产开发中导入某个概念有很多好处：它可以张扬楼盘个性、避免同质化；可以赋予楼盘文化品位，使无生命的楼盘有了灵魂；使楼盘的密码和消费者的密码相对应，满足消费者个性需求。在此方面，广州奥林匹克花园将体育产业与房地产业复合，使“运动就在家门口”，它是国内房地产开发过程中概念设计的典范。

在深圳，万科集团开发的万科四季花城、万科城市花园同样也很成功，前者将园艺融入在小区建设中，后者将经典的欧洲小城移植到了中国。近年来金地集团开发的金海湾家园、卓越集团开发的蔚蓝海岸，将住宅开发与海洋文化结合在一起，使住宅设计理念和概念得到了进一步丰富和提高。

二、规划设计创新

规划设计创新可以从建筑风格、户型设计、景观设计、会所与配套设施等方面加以体现。

1.建筑风格创新

1997年前后，在广州、深圳等地，欧陆风取代大一统的传统模式，盛极一时，在当时情况下可以说是建筑风格的一次创新；近几年来，建筑风格更趋多样化：例如广州保利房地产公司开发的保利花园采用地中海建筑风格，中国海外广州公司开发的中海名都呈现新加坡风情，深圳星彦房地产公司投资的碧云天小区，演绎了岭南风情；更有甚者，信和集团竟然将北欧斯堪的纳维亚的简约小镇(柏涛雅苑)在广州这个亚热带城市移植演绎。广州、深圳两市当今的住宅建筑风格方面真可谓百花齐放、姹紫嫣红。

2.户型设计创新

90年代初，“三大一多一少”取代传统的户型结构，是人所共知的改变。近年来，户型设计方面的创新更为频繁，比较典型的事例有：广州奥林匹克花园，在广州率先采用跃式设计(1999年)；深圳创世纪海滨花园，在深圳率先建造客厅、卧室与洗手间、厨房不再一个平面，即所谓的三错层式的住宅(2000年)。此外，双卫生间、复式结构、阳台外飘、弧型阳台、落地窗户型设计等方面的创新不胜枚举。

3.景观设计创新

深圳万科的四季花城，在不同的组团中种植不同的花卉，每个组团都以此花卉命名，颇有新意。

深圳金地集团开发的金地翠园，其地下架空层及其可能的位置都进行了绿化，即使在小区的围墙上，也用绿色的塑料花加以装饰，号称百分之百的绿化率，真正突出了“翠”的意境。

广州合生创展有限公司开发的帝景苑小区，市场定位于高档豪宅，为营造这种氛围，小区的中庭广场布置了许多著名的雕塑。

4.会所与配套设施创新

顺德碧桂园是国内最早与名校联姻(北京景山学校)的小区。有人说一所学校可以救活一个楼盘，这个说法可能有点言过其实，但我们的确可以看到学校、尤其是著名小学在房地产开发中的重要作用。这是因为中国的家长都有望子成龙的强烈愿望。如今这种做法已经成为很多发展商推售自己楼盘的惯用手法。同时，在顺德碧桂园成功销售过程中，其三大会所一应俱全、极具奢华的娱乐设施，也给顺德碧桂园的成功销售增加了砝码。

近年来，广州的很多楼盘非常注重会所与配套设施的创新。例如：广东方圆集团开发的广州白云高尔夫家园，在小区内专门建设高尔夫练习室，以提升小区品位；2001年7月开盘的广州锦绣香江花园，以Town House建筑为主，小区占地4000余亩，专门建设高尔夫推杆球场以及大型滑草场；番禺祈福新村，国内有名的郊区大盘，一个小区的人口顶得上一个建制镇，专门建设有生态农庄。广州合生创展房地产公司开发的帝景苑小区，有一个非常奢华的会所等等。

智能化，一个不能不说的话题。广州丽江花园之“九如通津”项目，率先将宽带网引入小区，深圳也为喜欢“网上冲浪”的人士建设了都市e站。此外，远红外监测系统、可视对讲系统、指纹门锁、三表抄送等一大批高科技产品与技术在小区建设中得到了广泛应用。

三、价格策略创新

低开高走是人所共知的价格策略，但这在广州锦城花园的策略运用上却更有新意。1997年以前，广州中低价位楼盘销售如日中天，豪宅的市场空间随之缩小。在这种市场状况下，锦城花园作为新一代豪宅要推向市场，阻力其实很大，没有好的营销策略不能排除销售失败的危险。对此，中国海外广州公司意识非常清醒：他们在楼盘的装修设计、小区环境与配套、现代化的物业管理等方面做了大量的工作，提高了楼盘在市场上的心理价位。在锦城花园开卖之前，业内人士纷纷猜测锦城花园要卖到l万元以上，但发展商却以每平米7，500元的低价位抛出，使当时全市的注意力都集中在锦城花园身上，造成了强大的市场冲击波。首期发售，锦城花园三日内销量便愈九成。到二期发售，楼价提升15%，买家仍深感物有所值。十分有趣的是，据调查分析，在锦城花园二期发售的买家当中，首期业主竟占30%，其余更多的是锦城业主的亲朋好友。同时，大众媒介对锦城花园产生的锦城现象的大肆炒作，提高了楼盘的知名度，也使中国海外形成了良好的品牌形象。

值得指出的是，广州恒大集团所开发的金碧花园，1997年秋推向市场，采用的价格策略和中海锦苑完全相同，其效果也是完全相同，低价入市、低开高走的策略真是屡试不爽。

6、如何实现新时期我国房地产业的创新发展

1、保险资金投资房地产业的政策障碍已经扫除
备受关注的我国房地产领域何时向我国保险资金开放的问题，已于2007年5月经中国保监会原则通过，这也就意味着今后我国保险公司进行房地产投资已原则上获得批准，保险资金投入房地产领域已无政策障碍。不过，目前尚未正式开始进行操作，因为保监会还需要制定相关实施细则。这是保监会首次对保险资金投资房地产解禁问题发出的明确信号。至于实施细则何时出台和年内能否见分晓，目前保监会还未给出一个明确的时间表，因为在实施细则出台以前，还需经过一个对保险资金投资房地产的实质性研究阶段，而这一阶段工作尚待正式启动。保险公司对房地产业是直接投资还是间接投资，投资比例的上限有何规定，所投资的房地产项目有何限制等问题都有待进一步的研究和确定。去年出台的《国务院关于保险业改革发展的若干意见》，松绑了保险资金投资基础设施建设及产业基金等领域的手脚，却并未对保险资金是否可以投资房地产加以明确阐述，因此留给业内无限想象空间。国外经验表明：成熟和规范市场的房地产项目能为保险公司带来长期稳定的投资收益和现金流入，符合寿险业务的资产负债匹配原则，增加类似投资有助于保险公司持续改善投资收益率。然而，鉴于保险公司对房地产投资缺乏经验，在尝试投资初期应以类似于投资现有成熟项目为主，或以投资房地产基金等间接形式进入，以确保房地产投资的风险控制。

2、汇率弹性增强使外资更多地进入房地产市场
央行于2007年5月19日就确保我国宏观经济稳定发展而同时出台的加息、提高准备金率和增强汇率弹性等三项措施，对房地产业而言其作用是十分明显的，加息和提高准备金率无疑对贷款购房者和房地产开发商而言都属负面的利空消息。而提高汇率的弹性则不然，因为当今宏观形势表明：汇率弹性的增加就意味着人民币升值的加快。而人民币升值的加快又意味着国外投资客热钱流入我国房地产的数量和时间将增多和加快，这将对房地产市场的供求关系产生直接的影响。尽管目前我国资本项目还处于管制之下，但国际热钱总还是能够找到相关渠道暗渡陈仓，悄然进入我国房地产投资领域，特别是在我国经济又好又快发展和房地产价格持续走高以及人民币汇率加速上升的三重利益刺激下，投资中国房地产将成为外商和外资规避风险和获取利润的更多选择。就国际惯例而言：一国货币的升值，一般就意味着其国内经济整体向好，投资机会较多，而且收益水平也相对可观。从这个意义上讲，人民币继续和加快升值将会带动外资和外商对我国投资的增加。然而，事实上在我国的许多地区，目前各个行业中的投资机会并非很多，有些产业已经或将要形成过剩的趋势，这与房地产开发投资领域高回报率相比形成了鲜明的对照，这也就促使了国际投资热钱更多地将我国房地产投资作为资金追逐的投资乐土，因此人民币升值给房价上涨带来挑战的同时，也给我国新时期房地产的发展带来了机遇。
3、改变房地产增量与存量市场不平衡状态
进入21世纪，我国房地产业无论是现实供应量还是预期供应量都保持了较快的增长速度。与同期我国城镇人口增长及相关住房需求相比，即使考虑到经济发展和城市化的因素，房地产市场的供给也是较为充足的。据国家统计局最新资料表明：目前我国各主要城市存量住房上市交易量不足住房保有量的1%。而在发达国家的成熟市场，该比例一般接近15%。由于存量市场规模小而增量市场规模大，使得我国房地产由增量市场主导，存量市场缺乏对增量市场的价格平衡与制约机制。增量市场的价格主导了存量市场的价格决定，成为房地产市场的价格决定方式。由此可见，我国房价居高不下和房地产调控的不力，关键问题不在于新建住房的不足，而是房地产存量市场发展的严重滞后。因此，要促进房地产市场的健康、稳定和持续发展，就应该从发展房地产存量市场入手，做好以下几方面工作：一是推进住房产权制度的明晰化，对存量住房进行规范和管理。采取多种手段推进存量住房进入市场交易，包括推动房屋产权证的登记工作，清理原产权单位和住房所有者的模糊关系，明确界定房屋的产权。二是规范市场交易秩序，活跃存量房地产市场，推动房地产市场中介机构的建立和发展，引导建立和完善住房信息系统，规范和提高中介机构的服务质量。三是减轻房地产交易环节的税收，鼓励和促进现有住房进入市场流通。四是适时开征房产税。对持有的房地产征收房产税，引导房产的有效利用，推进房产资源的优化配置。
4、通过建立个人信用体系来加快保障住房供应
认真贯彻和落实我国住房制度改革中的经济适用房制度，关键是要在各地加快建设和推出保障性住房的同时，加快建立和健全全社会的个人信用体系，这样才能实现真正的公平、公开和公正。目前我国尚未建立比较健全的个人信用体系，在保障性住房推出时具体怎样对保障对象的家庭收入、住房、资产状况进行审核就成了一大难题。今年以来，我国住房保障实质性工作全面启动，但建设主管部门里仍仅有两三个人在专门或兼职负责，显然同其巨大的工作内容和工作量是不相符合的。因此，国家建设部应该在住房保障工作的机构上进行调整，人员上进行充实，内容上进行细化，制度上进行完善，以确保我国为中低收入消费者谋福利的住房保障政策真正得到落实。住房保障主要是依赖政府的财政收入来进行。像廉租房，所有投入基本上都是由政府来完成，租金也只是象征性地收取。因此，廉租房是最纯正的保障性住房。其次是经济适用房，它是有政府拨土地建设，在成本基础上加收3%的利润后出售给中低收入者。至于限价房，只是比一般商品房售价略低一些的商品房而已，并不属于保障性住房范畴。目前，一些地方政府错误地理解和制定政策，对解决中低收入消费者推出的主要是限价房，而廉租房和经济适用房的推出少之又少，这种情况也将在今年加大力度促进保障性住房建设的过程中得以改进。

7、中国房地产开发业应该如何创新

房地产业自身如何防范泡沫化

2005-8-24

内容摘要：本文首先分析在现有的经济制度之下房地产泡沫的成因，说明房地产泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租赁为代表的多元房地产经营方式，以期通过房地产业自身的发展来防范房地产泡沫的不良影响。
关键词：房地产泡沫 房屋租赁 风险 恩格尔系数 不确定性
房地产泡沫的成因
以金融制度因素为代表的内在因素
泡沫作为市场经济中的一种现象，主要表现为房地产泡沫和金融泡沫。
应该指出，中国的房地产业与金融业的结合还不完全，联系并没有达到房地产业发达国家的水平，但是一方面这个结合正在进一步加速，另一方面，房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，作为国民经济增长中不可或缺的一部分，天然就与金融业有脱不了的干系。
以下将具体从货币制度、银行制度和信用制度三个方面来分析：
货币制度 现代货币是不兑现的纸币，作为价值的表现形式，本身已没有价值。货币的这一矛盾决定了货币数量的现代银行制度下具有膨胀的可能性，而货币的虚拟化发展又导致货币越来越远离实质经济。这使在现代货币制度下，蕴含着泡沫产生的可能性。
银行制度 在现代银行制度下，只要中央银行不断发行货币，商业银行便能不断创造货币。这决定了银行系统的货币供给具有内在膨胀性，导致货币供给远远超过货币的需求，从而为泡沫的产生提供了适宜的外部环境。
信用制度 信用是商品经济发展到一定阶段的产物。货币产生后，当它执行支付手段职能、充当延期支付的工具时，就产生了信用。信用的产生与发展也带动了金融机构的发展，随着信用形式和金融工具的多样化，金融机构也越来越多样化，它们在储蓄向投资的转化过程中发挥着越来越重要的作用，把更多的货币形式收入储蓄转化为投资。这些投资有的进入了实质经济系统，有的进入了符号经济系统。进入实质经济领域的借贷资本由于投资策略而导致生产经营亏损，到期不能还本付息，使银行金融机构产生呆账和坏账，形成金融系统的不良资产；进入符号经济领域的借贷资本则到处投机，冲击各个市场，造成资产价格波动，产生经济泡沫，也就是说信用的产生、发展和运作，给泡沫的产生创造了基础条件。
以不确定条件为代表的环境下的投资行为
由于环境、条件及有关因素的变动和主观观测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。也有将不确定性定义为市场行为者面临的、直接或间接影响经济活动的那些难以完全和准确地加以观察、测定、分析和预见的各种内生因素和外生因素。在现在的经济生活中，不确定的因素处处存在，但遗憾的是，投资者大都不是很理性，正如凯恩斯所说，企业家的投资决策大多是“油然而生的乐观情绪而不是根据数学期望来决定的”。这也许是市场中的不确定性在投资者内心中，留下了太深的印象所致。
房地产投资行为本身就具有不确定性，它也许比金融行为更为不确定，因为房地产从建设到具有投入市场的能力到投资回收的时间一般较长，而且影响的因素较多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期，利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。要真正做到心中有数，并采取相应的措施，谈何容易。
不仅如此，现在虽然已经步入了信息时代，但这只能说明信息的重要，并不代表信息的拥有量对所有人是一样的，也就是说存在一种现象：“不完全的信息条件”。企业对各种广告方式的如此重视就是这种现象的明证。在不完全的信息条件下（其实不完全信息条件也是不确定性的一方面，因为信息的掌握程度，是在受到各种客观条件限制的情况下才呈现出不完全性的，而客观条件是在不断的变化之中的，也就是说，不完全信息条件本身也正处于不确定之中），在市场不完善、监督机制不建全、市场效率不高的国家，如大多数发展中国家，很容易就发生不理智的博弈行为，具体来说就是很容易发生局部的投资过度，这就是房地产泡沫的直接动因。
综上所述，在现存的经济制度之下，房地产泡沫是一定存在的，而且，房地产业自身是有能力通过改变自身的投资行为来转移风险、抑制房地产的不良影响的。本文以下将讨论通过发展以房地产租赁为代表的多元化经营的方式来转移风险、抑制房地产的不良影响。
以房地产租赁为代表多元经营方式
房地产泡沫认识上的歧途
房地产是一定会有泡沫的，虽然少量的泡沫并不是什么坏事，但接下来又有问题了，那就是泡沫是否会破，在什么时候什么情况下破。现在，认为房地产业过度发展，房地产泡沫在不久的将来破灭的言论不绝于耳。
看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等诸多城市较高的房价使许多当地居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求，投入的资金不能有效的回笼，这“正是房地产泡沫的明证”。由此认为中国房地产业已经发展得过快了，过于膨胀了。但也有不少人认为：仅根据十六大报告的全面建设小康社会的蓝图，到2020年，中国城镇居民总数将从4．9亿提高到8．5亿。以此为据，就至少会有3亿以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中国城镇家庭居民平均面积是23．8平方米，也就是说将需要71．4亿平方米的房子，若以这种发展的眼光来看，中国的房地产还远没有到没有潜力的时候。
前一种想法只顾眼前，后一种想法却也不能解决眼前的问题。应该认识到，对GDP增长的供献率可以达到10％的任何产业都理所应当的引起足够的重视。而对中国房地产业的乐观态度，正如悲观态度一样，也没有太多的理论依据，从房地产业比较成熟的国家引进的大量的指标，大量的标准，到了中国，似乎都没有太大实际的意义。
应从房地产业自身找出路
与其说清点什么，不与想办法做点什么。
有人就建议金融业应该向房地产业下手。本文将不从这方面考虑，而是从房地产业自身找出路。
房地产业，从某种角度上说，是由许许多多房地产企业所构成的，它们构成了房地产业的主体，以下将以房地产企业的角度去找寻出路。
房地产业自身的抗风险能力先天性欠缺 对于房地产业来说，就应根据它的投资大、投资回收期长等自身的原因而属于风险行业，再加上诸多的不确定因素，及不完全的信息市场，其本身就是泡沫经济的温床。
对房地产业自身来说，最大的问题不在于局部的投资过热，而是先天的发育不全，中国的房改的成就人所共知，但离成熟的房地产业还有距离。而最大的不足在于房地产发展的不平衡，这种不平衡不仅是地域的差异，更多的是本行业自身的不完善。如房屋租赁市场的不完善，二级、三级房地产市场的不建全等等，这当然与各种规章制度的不建全或不合理有关，也在于中国的文化背景下，人们对新房犹为看重等有别于外国的观念有关，但在现有的特定的时期，房地产业自身也并没有采取有效的措施来应对。
笔者认为，应本着规避风险，防范房地产泡沫不良影响的想法，来发展房屋租赁市场和其它的房地产经营方式，同时也使房地产业呈现多极化，使房地产业自身能够有转移风险的能力（当然，这与香港某些大型房地产企业，通过投资其它产业来转移风险是有区别的，内地的房地产还不具备通过其他行业转移风险的实力）。本文主要考虑通过促进市场化住房租赁为代表的多元化经营，来实现房地产业的行业自身的风险转移。
以房地产租赁为代表多元化经营 问题一：房地产多元化经营，可以转移风险、抑制泡沫么？回答是肯定的。
作为一种商品，房地产是特殊的，它的特殊性就表现在其它的商品只要有人想买，就不愁卖不出去，但是，人要有房子住是一定的（尤其是在中国“安家置业”的传统思想的作用下），但真正买不买就不一定了。这说明人们不是不想消费，只是消费不起。如果通过多元化的经营，满足了人们多级化的需求，房地产业就能走上健康的可持续发展之路。要改变先天发育不足的现状，就要大力发展住房一级市场之外的其他多元市场，其中房地产租赁市场的发展就事在必行了。
问题二：为什么以房地产租赁为现阶段发展多元化经营的重点呢？
首先，住房个人所有化为市场化的住房租赁创造了供给条件。近年来，我国房地产开发量和竣工面积逐年增长，住房销售面积和金额也逐年攀升，商品房的空置量也在增加，这就为一级房市的住房租赁造就了成熟的条件与强大的供给能力。
其次，市场化住房租赁的潜在需求为租赁市场的成长提供了巨大的动力。不仅在北京、上海、广州有20％左右的家庭租房居住，在全国租房居住的家庭也是大约在10％，租房已经成了城市居民住房的第二大房源。其实包括西方房地产业发达的国家在内的大多数国家，住房的自有化也不是很高。
还有，对于已经建成的房地产，最好的办法莫过于想办法买出去，对于闲置了的房地产，想办法租出去，也不失为一条出路。如果，从一开始就不仅只是想“买”房，而是想到了多元化的经营，对转移风险、抑制泡沫应该是有益的。
问题三：何谓多元化的经营？
其实没有必要对它作什么定义，但有一点是要说明的，那就是：它不仅包括房屋和租赁的一级、二级市场等，还应包括经济适用房、廉租房、安居房等。按照国家的经济现状和发展趋势，中国的居民，其中当然也包括城镇居民的住房消费的差异将长期存在，居民对房地产的需求呈现了多元化、多级化，这才是必需加快房地产多元化进程的最根本原因。
在此要说明的是，笔者并不对各种房地产品、各种经营方式进行比较，更多是希望、呼吁多种房地产品、多种经营方式的到来。
中国的房地产经营应呈现出多元化，而多元化的基础就是房地产品的多元化。而现在从总体来看，房地产业的产品仍趋单一，而影响房地产业发展的重要因素：政策法规，也没有做好这方面的准备。其实早在1998年上海就有有识之士建议“利用空置商品房兴办大学生公寓”，这无疑是缓解商品房空置矛盾的良策。类似如何为空置的商品房找到出路，才应该是研究房地产泡沫的初衷。本文并没有深入的讨论房屋租赁等多元化的经营方式对房地产的具体影响，只是寄希望于房地产业的自身发展，能够在房地产业，尤其是在预防房地产泡沫的不良危害等方面发挥应有的作用。其实，对于房地产而言，能够影响它的因素太多了，但如果只注重外因，而忽略了内因才是事物发展的主要因素，使它过分的依赖政策法规或是其它制度其它行业，而自身的抗风险能力欠缺，对自然或人为产生的房地产泡沫的消化溶解能力又不足，这只会使本来就还处于成长发育阶段的中国房地产业走向畸型。
参考文献：
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