物业创业

1、中国物业是怎样产生与发展的

从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。

1949年新中国成立后，城市房屋的建筑由国家计划组织，房屋脱离了商品的属性，国家拥有房屋的所有权，作为福利分配给职工和市民，职工和市民拥有房屋的使用权，而房屋由政府和企事业单位设立的管理机构统一管理，由于没有实现市场化的“物业管理”，政府和各个经济组织单位要承受一笔巨大的房屋维护管理的资金，长此下去，已经不堪重负。

20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。标志性的事件有：

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。

1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。

1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。

2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。

从历史年代的顺次梳理物业管理的起源时，我们有必要对现行的一些“主流观点”做一番辨析，观点之一，“最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国”，因此，“物业管理已经有一百多年的历史了”，这一观点隐含的两个前提：一是“近代的物业管理起源于工业革命后期的英国”，二是“物业管理”的概念专属于近现代物业历史的范畴。如果我们以19世纪60年代为界限进一步追溯“物业管理”的起源，就像房地产和建筑史学科所做的那样，如果我们把“物业管理”的专属概念延伸为“房屋管理”的一般概念，那么，我们对物业管理的历史起源会引发出一种全新的认识。

实际上，国外的物业管理（一般历史概念上的）的发展史可以追溯到公元前的人类文明史时期，西方物业管理行业有一种观点就认为“物业管理起源于人们对封闭空间的第一次确认”，显然，这是一种对土地以及土地上的附着物的所有权的确认，是与私有制和等级制度的产生相联系的，在圣经的时代，希腊人，埃及人和罗马人有了圈地的活动，攫取了土地的所有权，由此开始了以占有财富为核心的一系列过程的“物业管理”活动，在历史时期的划分上，这大致发生在原始氏族历史的后期。基于这样的认识，可以认为，在人类历史的各个阶段，都存在“物业管理”的活动。

观点之二相似于观点之一，即，“中国的物业管理从香港引进，在深圳发端，仅仅只有20年左右的发展历史”，这种“普遍认识”的前提是，市场条件下的房屋和设施管理是物业管理，而计划经济制度下的房屋和设施管理就不是物业管理；对商品房的售后管理是物业管理，而对福利房的分配后的管理不是物业管理；实行了专业化，企业化，社会化的物业公司对房屋和设施的管理是物业管理，而非经营性的房屋管理所从事的管理就不是物业管理。

同样，如果我们以20世纪80年代初为界限，进一步追溯“物业管理”的起源，把市场经济时期专属的“物业管理”的概念延伸为“房屋管理”的一般历史意义的范畴中，那么，我们就可以填补“历史的空缺”，就像中国建筑史有着无比丰富的内容一样，中国的“物业管理”也有无比灿烂的篇章。可以认为，中国的“物业管理史”和中国的文明史一样长久。从已经大量发掘出来的房屋遗址上看，我国在大约六七千年前逐渐步入氏族社会，但由于我国幅员辽阔，各地的气候、地理、材料等条件的不同，房屋建造的方式也就风格各异，具有代表性的建筑有：长江流域的干阑式建筑；具有代表性的遗址有浙江余姚河姆渡村；另一种是黄河流域的木骨泥墙房屋，代表性的遗址有渭水流域西安半坡村。

马克思主义哲学认为：制造和使用生产、生活工具的过程最终把人和动物区分开来，是人类文明史真正意义上的开端，由此我们可以推论：房屋是一种生产和生活活动的工具、场所。因此，人类的房屋建筑活动，包含在人类的房屋管理之中，是和人类的文明史一样久远。因此，房屋管理的历史也可以划分为若干个历史阶段，如工业革命前的阶段称为房屋管理，工业革命后的阶段称为物业管理；在我国，解放以后到八十年代初的计划经济时期称为房屋管理，由国家和单位提供房屋管理和服务的资金；从八十年代初到现在的市场经济时期称为物业管理，这其中又可以分为物业管理的过渡期和物业管理的成熟期，这就要求按照市场机制的原理，由享受了房屋管理和服务的业主、使用人提供质价一致的费用。

（二） 从房地产行业的逻辑关联梳理物业管理的起源与辨析

从七十年代末到八十年代初开始，随着我国传统的计划经济向社会主义市场经济体制的过度转型，房地产市场作为国民经济的一个重要的组成部分，获得了长足的发展，对社会经济发展的先导性，支柱性作用表现得日益明显。物业作为房地产开发建设过程中的最终产品，成为在市场经济条件下从建设生产领域转变为售后消费服务领域内“物业管理”的对象。因此，物业管理的出现和发展，是我国房地产经济市场化和房屋商品化的必然产物。

80年代初，深圳经济特区成立，改革开放的窗口和前沿的示范效应，吸引了海内外的有识之士，大批的创业者、劳动者涌入这片神奇的土地，房地产产业的飞速发展展示了“深圳效率”的一个方面，福利分房的计划体制被打破，传统的房屋管理模式已不能适应市场化的要求，居住和工作的人们对于居所、办公和工作的环境提出了更高质量的需求，建设与管理并重成为了深圳物业人的主动选择。深圳学习香港和国外的经验，在住宅小区推行物业管理，掀开了中国大陆物业管理新的一页，逐步探索出了一整套符合国际惯例的，适合中国国情的物业管理的体系。这种社会化，专业化，市场化，法制化的物业管理体制一旦铺开就显示出了巨大的生命活力，迅速在内陆省份，城市推广，经过20多年的健康发展，特别是经过物业管理人极为不平凡的努力，历经坎坷磨难，风雨洗礼，突破了种种阻力，误解，培育并形成了中国新兴的物业管理行业，我们现在已经清楚地认识到，这是一种与人们的生活，工作息息相关，同社会的方方面面有广泛联系的现代服务业，是一种处于上升期的朝阳产业。

从与物业管理与房地产行业有直接的紧密联系来看，它在中国的起源有以下几方面的因素：

〈1〉基本建设，住房体制的改革。政府的管理方式，管理职能发生了变化，由对房屋建设，维护的直接管理转变为宏观的，指导性的间接管理，特别是“公房管理”，从其物业的物理特征来看，具有使用上的长期性，从具体管理工作的特征来看，具有产权，产籍，维修，养护，房屋调配，出租等一系列工作的复杂性，因此，政府和企事业的职能部门既没有足够的精力，也没有足够的专门经费来管理物业。由专业的物业公司来管理物业，实行独立经营，自负盈亏，以业养业，自我发展就是一种必然的选择。

〈2〉社会分工的进一步细化。物业建造的时间并不长，一座不动产建筑物的开发建设周期少则1~2年，多则3~5年，而对建筑物和设施设备，附属构筑物等的管理却是长期的，使用和管理的过程可以是开发建设周期的几十倍乃至更长。考虑到房地产消费环节的长期性，在使用的过程中还伴随着维护职能的“增值服务”，服务和经营职能的多样化，因此，在房地产行业伴随着大规模的工业化，城市化的发展时期，房地产行业的进一步分工，物业管理的职能从房地产行业分离出来既是必要的，也是现实的过程，就如同物业管理行业进一步发展，使得一部分物业管理的职能从物业管理行业中分离出来一样，这是物业管理健康的，成熟的发展标志，例如：随着物业管理行业的产生和规模化的发展，新的专业公司不断诞生，带动了物业相关产业的发展，为物业管理提供专业服务的保洁公司，绿化园林公司，保安公司以及信息服务公司等等随之发展，物业公司成为了一个“总承包商”，又把专业的，技术的服务外委出来，交给“分包商”去做，这提高了物业公司的工作效率，也验证了古典经济学的一条基本原理：社会的，行业的分工提升了这一经济体系的经济效率。

〈3〉居民物业保值增值，物业服务的需求。

从八十年代初开始，我国在经济改革的进程中，逐步确立了市场经济体制的发展目标，住房私有化，福利分房制度的取消，自然就会面临着和私有住房相关的“公共管理”问题；面临着“福利型管理”向“经营型管理”的问题；面临着计划福利经济时期的无产权的“使用价值的管理”向市场货币经济时期的有产权的“价值的管理”的问题，在新的经济条件下，人们的思维已经发生根本的变化，已经清醒地认识到房屋不仅仅是用来居住的，使用的，具有使用价值的功能，而且是用来投资的，贮藏的，具有资产的，价值的功能。随着住宅的商品化和自有化，房屋会因产权的分割，产权的多样化而发生诸如一幢房内业主自有部分与公共部位的划分的问题，会产生公共部位的结构与设施设备的维修分担问题等等，这些由于房屋及其场地的产权分割和房屋及其场地“物理上”的统一性之间的矛盾关系必然带来“公共管理”的选择，即需要由专业化的经营企业——物业管理公司来统一管理和协调，并提供综合的服务，而物业管理的综合服务使物业价值的保值和增值，或者说减少物业价值的自然的历史的折损成为可能，这应该是我们理解的，物业管理是一种市场经济条件下的房屋管理。

另一方面，居民生活水平的不断提高，人们居住范围内的生活内容，社会交往方式有了质的提升，居民不仅追求现代规划，布局，设计，户型的小区，追求方便，舒适，温馨的空间环境和房屋完善的功能，配套齐全的小区，还追求精神生活的品位，有了居住安全的需求，绿色生态环境的健康需求，远离污染，噪音，杂乱，肮脏的需求，有了高层次的文化，教育，娱乐，健身，社交的需求，使身心得到休憩，精神得到滋养，有一种“小区是我家”的精神上的归宿感。物业管理的专业管理和综合服务的功能正好满足了现代经济进程条件下，富裕起来的居民的生活水平和生活质量提高的客观要求，这应该是我们理解的：物业管理是一种现代经济水准下的对业主和居民的服务。

从物业管理与房地产行业的逻辑关联来梳理物业管理的起源时，我们有必要对现行的一些“主流观点”做一番辨析，观点之一，“物业管理将以其所拥有的从业人员数量、管理范围、同社会的广泛联系和影响，成为房地产行业中的一个最大的分支产业和现代化城市的朝阳产业”，不错，物业管理作为一种独立产业形态，的确与房地产行业的充分发展，进一步分工有关，这就形成了我们对物业管理的狭义理解：物业管理起源于房地产，物业管理是房地产产品的最后一个环节，即消费服务产品的阶段，这样一来，房地产是整体，集合，物业管理就是部分，片段；房地产是建设到消费，物业管理是消费到维护；极端的观点甚至认为，房地产“在上”是“龙头，龙身”，物业管理“在下”是“龙尾”等等。如果我们不是从物业管理作为一个独立产生的产业形态的角度来看待它的起源时，就会发现“物业管理”比“房地产”具有更广泛的含义，因为，“物业管理不是产生于房地产，不是房地产的一个分支，而是产生于人类对以土地为载体的封闭空间的第一次确认”没有“房地产”的时候，人类有洞穴，有土屋，有各种材料围合的居所，总之，有居所的选址，测算，建造，居住活动等一系列的“物业管理”活动，即使到了现在，理论界也有一种“广义的物业管理”概念，按照这样的概念推理，房地产似乎包含于物业管理中，成了物业管理的“一个分支”，从中“分离出来”一样。

从中国物业管理的起源来看，也很难证实物业管理起源于房地产业，由计划经济的房产管理转变为市场经济条件下的物业管理，正是房屋经济属性的变化，经济制度和房屋管理体制的变化，催生了物业管理的出现，反过来，物业管理的发展也促进了市场化的房地产经济的形成。因此，房地产业是物业管理出现和发展的一个必要条件，却不是一个充分条件。是物业管理起源于房地产——物业管理是房地产的一个分支；还是房地产起源于物业管理，房地产是物业管理的一个分支，这只是认识的一个角度问题，争辩的意义并不大，需要说明的只是，两种行业不存在“谁高”与“谁低”“谁重要”与“谁不重要”的问题，比如说，房地产前期创造的产业价值大，建设的周期却短，而物业管理后期创造的价值大，维护服务的周期却长。

观点之二，物业管理公司起源于房地产公司，二者之间是“父子兵”关系，多数物业管理公司经济上还难以独立，依赖于房地产公司而生存。的确，1981年3月10日，深圳市物业管理公司正式成立，这是我国内陆地区物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的产生，随后，物业管理这一新兴行业呈现出一派蓬勃的生机，从深圳到广州，从南到北，从东至西，从沿海到内陆迅速地传播，众多的物业管理公司像雨后春笋般涌现。由于很大一部分的物业管理公司是由房地产公司组建的，人们容易产生一种表面的认识，即：物业管理公司由房地产公司而产生，二者之间是“一家人”之间的“父子兵”关系。且不论我国的一部分物业管理公司是由“房管所”转制而设立的，由独立的法人创办的，就以物业管理行业起源于物业管理公司的认识而分析，也有值得我们辨析的地方。

从“物业管理”起源于19世纪60年代的英国这一观点来看，一位名叫奥克维娅·希尔的女士为自己的出租物业制定了一套管理办法，这套办法和规则给希尔带来了意想不到的好处，住户也非常满意，这是最早的近代“物业管理”了。从这一历史事例，我们可以断定，物业管理行业的起源早于物业管理公司的起源，在物业管理行业需要市场化，规模化，专业化，组织化的条件下，物业管理公司应运而生。因此，物业公司与房地产公司之间本质上不存在“父与子”的关系，“总公司与分公司”的关系，“从属与被从属”的关系，既有房地产开发公司创办专门的物业管理公司的，也有房地产公司完全转变为物业管理公司的和物业管理公司实行“多样化经营”，将触角伸向房地产开发经营的。

在我国，由于物业管理行业发展的历史还不够长，居民对物业服务的“消费意识”还不够强，因而，客观上存在的房地产开发公司“以业养业”，以“父子兵”的“依存与被依存”的经营模式来设立物业管理公司，这与其说是历史的倒退，是物业公司发展的枷锁，不如说是历史发展的一个阶段，是对物业管理行业的保护。物业管理公司走向独立经营，自负盈亏，摆脱“父子兵”的地位自然是历史发展的必然，是物业管理公司的“第二次创业”，“第二次辉煌”，然而，目前阶段住宅小区物业管理创造的社会价值——为社会提供了大量劳动就业机会，为业主和居民提供了安全，整洁，通畅，温馨的居住和工作环境等等，高于经济价值——物业公司的投入和回报，我们不应该否定物业管理“历史保护期”的作用，毕竟，我国的物业管理，从80年代初期算起，也只有辉煌与困惑并存的20多年的时间，走出“保护期”，实现行业的提升，独立经营与发展，这是现在物业管理人的光荣与梦想，是整个行业的发展目标。

参考物业管理网

http://www.gywygl.com/6/4077.html

http://www.gywygl.com/6/8988.html

http://blog.sina.com.cn/gywygl

2、我想自己创业开一家物业公司，不知道现在物业公司的前景，和盈利空间如何？

没房地产业做支撑来去办物业公司自难度很大。三级物业公司在大小城市都几乎没有竞争力的，必须升级为二级或一级。没娘家的管理面积凑数你的公司也达不到升级所需的管理面积条件。还有升一级资质还必须注册资金达500万。。
物业行业是劳动密集型，靠的是赚取些保安员和清洁工的劳动差价过日子。。。。
一句话：没前“钱”途

3、现在依靠小区物业创业项目可行吗

相当的可行，你可以与小区物业谈合作。
任何合作都是需要有前提的，双方各自有什么需求和优势条件，叫知己知彼，百谈百成。
比如你会做馒头，就可以顺便做些咸菜和粥，与物业谈合作，价格低些租物业产权的房屋，打出便民旗号，为小区业主提供早餐方便服务，不对外盈利经营，倘若万人小区有1/5的人用你的早餐就是2000人，人均消费5元，一天的销售额是一万元，除去工本费，利润5000元左右，因为是不对外部盈利经营，不涉及缴增值税，把这部分钱让利给小区业主，你的早餐价格就比外边的便宜，但是，你可以设规定，凡是在你这里交物业费的业主，才享受低价待遇，不缴物业费的不享受低价待遇，你等同代收了物业费，可以向物业公司索要10%的代收手续费，手续费这一块完全可以抵掉房租费。
这对你的需求，是通过劳动一年收入一两百万，对小区物业公司的需求，是省去了头痛的收费麻烦，对小区业主的需求，是为生活提供了方便，只有在这样的互利基础之上才有可能与小区物业进行合作的谈判。

4、我想知道物业做小区生意比别的商家在小区做生意好的地方在哪里

物业做生意是否可以
第一：要看当地的政策。
第二：要看物业服务合同。物业服务合同上一般都会加上一条为业主开展多少多少项有偿服务，与无偿服务，所以经营项目这里看看是否越权。
第三：要看经营项目，物业的企业资质证上一般都有保洁服务这一项，但是其他的项目他们有没有资质，如果没有就是不合法的。
第四：就是如果开展的盈利项目所用的办公场所是否属于物业服务用房，如果是，是否挣得业主委员会的同意，还有是否超项经营。
因为这些都不确定所以，不好给出你一个准确的答案。
还有如果他们是超项经营，你可以投诉到城管委物业办，和工商执法部门。
最后给你个建议，现在的新闻媒体，每天都在找题材，你就一个电话，花你5分钱，你的疑惑都没解决，还有人替你去得罪人，何乐不为呢？呵呵！！！！！！！！！1

5、创办物业公司0基础，需要哪些准备？

公司申办的条件和流程
1，工商行政管理部门进行企业注册
(1) 名称预先核准提交材料规范（预先核准的名称保留期为6个月）新设公司名称预先核准
(2) 全体投资人签署的《企业名称预先核准申请书》；
(3) 全体投资人签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》及委托代理人的身份证复印件（本人签字）；应标明具体委托事项、被委托人的权限、委托期限。
(4) 申请名称冠以“中国”、“中华”、“国家”、“全国”、“国际”字词的，提交国务院的批准文件复印件；
(5) 特殊的申请名称，名称登记机关可以要求投资人提交相关的说明或者证明材料。注：以上各项未注明提交复印件的（注明“与原件一致”并由投资人加盖公章或签字），应当提交原件。投资人为自然人的由本人签字；自然人以外的投资人加盖公章。
2，有限责任公司设立登记提交材料规范
(6) 公司法定代表人签署的《公司设立登记申请书》；
(7) 全体股东签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》（股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章）及托代理人的身份证复印件（本人签字）；应标明具体委托事项、期限、被委托人的权限。
(8) 全体股东签署的公司章程（股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章）；
(9) 股东的主体资格证明或者自然人身份证明复印件；股东为企业的，提交营业执照副本复印件；股东为事业法人的，提交事业法人登记证书复印件；股东为社团法人的，提交社团法人登记证复印件；股东为民办非企业单位的，提交民办非企业单位证书复印件；股东为自然人的，提交身份证复印件；
(10) 依法设立的验资机构出具的验资证明；
(11) 股东首次出资是非货币财产的（指实物、知识产权、土地使用权等），提交已办理财产权转移手续的证明文件；
(12) 董事、监事和经理的任职文件及身份证明复印件；依据《公司法》和公司章程的规定和程序，提交股东会决议、董事会决议或其他相关材料。股东会决议由股东签署（股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章），董事会决议由董事签字；
(13) 法定代表人任职文件及身份证明复印件；根据《公司法》和公司章程的规定和程序，提交股东会决议、董事会决议或其他相关材料。股东会决议由股东签署（股东为自然人的由本人签字；自然人以外的股东加盖公章），董事会决议由董事签字；

6、小区物业做生意可以么？

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7、物业小区相关的创业项目有哪些是好做赚钱的？

有小区物业资源的话，建议可以做下电动自行车充电桩或智能门禁之类的，1台充电桩带12个端口，满足12辆车同时充电，有相应地运营支持与客服支持，之后就会形成稳定收入。

8、自主创业开个物业公司

开办物业公司，需要注册一个注册资金不少于50万的公司企业。

新公司申办物业资质内，一律从暂三级开始申请。容
暂三级资质需要提供下列资料：
（一）营业执照；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

暂三级资质需要的中级职称证书：会计师1人，经济师1人，工程师3人，工程师必须为建筑、高低压电、暖通工程等相关专业。

中级职称考试由国家统一安排，具体情况，你可以去咨询你们当地人事劳动主管部门。

9、做300多户的小区物业赚不赚钱啊？本人创业想承包，但没做过。请专业人士赐教啊。分下初期怎么运作急！！！

物业公复司成立
1，需要资质制，代表你公司可以提供多高级别的物业服务，分一二三级，每个级别对应你可以收取物业费的上限标准。
2，资质确定后，找当地物业办发改委等部门申请收费许可。
3，制定物业费，如果是新建楼盘就与开放商签订物业前期服务协议，将物业管理费标准写入购房合同中，就是俗称的约定费用，本人推荐此种方法，省去很多麻烦。如以建成小区，首先要看是否有业主委员会，如果有要与业主委员会签订服务协议，如没有，要求征得占有该小区面积2/3业主同意。
4，物业成本构成，最大的就是人工成本，300多户建筑面积不会太大，保洁、保安等成本不高，第二为能耗成本，公共水电每月消耗成本需要考虑。
5，做成本预算的时候一定要注意，你的物业费收取不会是100%的，根据我们当地中小物业公司收取平均情况，也就40%，所以LZ注意。
6，开发商维修问题，一般的外接楼盘物业公司不包括房屋质量维修，如果LZ与开发商熟的话，每年向开发公司要求拨款维修的话也可以对公司做资金上的补充。
7，各种广告、多种经营收入，这要看当地实际情况，包括代购，团购，洗车，清洁等
以上就是我能想到的，希望有帮助吧~