房屋绿化创新

1、关于绿化美化环保的相关内容

（一）严保现有绿化成果
一方面要加强现有绿化的养护工作。要加强市政公共绿化养护的招投标工作，完善绿化管养考核制度及评分标准，坚持管养不达标淘汰制度，加强对承包盐田区绿化管养单位的考核，提高绿化管养水平。另一方面，要加强对城市所依托的山坡林地、河湖水系、湿地等自然生态敏感区域的保护，维持城市地域自然风貌，反对过分改变自然形态的人工化、城市化倾向。在城市开发建设中，要保护原有树木，特别要重点保护大树、古树；在道路改造过程中，反对盲目地大规模更换树种和绿地改造，禁止随意砍伐和移植行道树；坚决查处侵占、毁坏绿地和随意改变绿地性质等破坏城市绿化的行为。
（二）加强环境综合整治，有步骤开展绿化升级改造工作
对全区黄土裸露地段，特别是盐田港后方陆域进行环境综合整治，全面解决绿化盲点造成的黄土裸露问题；重点对有路无树的路段进行调查整治，对行道树路段进行查漏补缺。为避免重复建设和盲目投资，在合理规划的基础上，有步骤地开展全区绿化升级改造工作。对区域开发建设已经成形，市政设施已经完善区域，要重点加强绿化升级改造工作。2007年，盐田区完成了沙头角海滨栈道绿化升级改造工作，丰富了海滨栈道绿化植物品种和层次，园林布局、美化效果更加突出，收到了很好的环境效果和社会反响。2008年，可着手高速公路出入口区域绿化升级改造工作，同时可着手道路树穴改造和环境点缀工程。改造工程要通过科学合理的植物配置，增加乔、灌、地被种植量，努力增加单位绿地生物量，充分利用有限的土地资源实现绿地生态效益的最大化；要适当降低草坪比例，减少塑料等建筑小品和大型喷泉的使用；对现有草坪面积过大的绿地，要合理补植乔灌木、地被植物和宿根花卉；要加强城市绿化隔离带、城市道路分车带和行道树的绿化建设，增加隔离带上乔木种植的比重，建设林荫道路；要推广立体绿化，在一切可以使用的地方如立交桥、廊架、垃圾中转站、公厕等地段和区域进行垂直绿化，进一步提高单位绿地生物量，达到绿化、美化、艺术化环境效果。对于区域开发建设尚在规划建设进行中，市政设施尚未完善区域，为达到绿化美化环境效果，绿化建设宜进行临时、简易绿化，实施环境综合整治，避免黄土裸露，改善环境脏、乱、差等问题。
（三）积极落实上级政府布置的园林绿化建设任务，打造绿色生态城区
要不折不扣的完成上级政府布置的各项园林绿化建设任务，打造绿色生态城区，积极推进深圳市 “生态市” 建设步伐。2008年，要在全区主要道路沿线、公园、公共绿地、二线关口等地点，广种市花勒杜鹃，彰显城市特色；要继续推进社区公园建设，打造“公园之城”；在城市广场、闲置地、拆违建地等一律能绿化的地段见缝插绿等。
（四）加强宣传，积极引导社会参与园林绿化工作。
强化政府在资源协调、理念引导、规划控制、政策保障和技术推广方面的作用，积极引导、推动全社会参与城市绿化建设工作。加强房地产项目、工业园区等建设项目的绿化规划控制要求，引导企业通过科学的植物配置，增加乔灌木地被种植量，努力增加单位绿地生物量，充分利用有限的土地资源实现绿地生态效益的最大化。要推广立体绿化，在一切可以使用的地方进行垂直绿化，推广屋顶绿化。同时，加强宣传，积极引导，利用“植树节”、“六五”世界环境日等节日，引导社会参与生态城区建设，发动社会各界、企业、团体积极捐种、认种城市绿化树木。
科学规划，开拓创新，城市绿化向美化艺术化转变
盐田区城市绿化工作提出了新的要求，需要盐田区园林绿化建设工作要有高起点规划、高标准建设、高水平管理。
（一）高起点规划
盐田区城市园林绿化工作虽占尽“天时、地利、人和”之优势，但存在可用绿化土地少，绿化建设规划紊乱，土质差，汽车尾气污染严重等劣势。为此，开展盐田区绿地系统研究及其生态规划类的研究项目，高起点规划盐田区园林绿化建设，选择适合在盐田区种植的、造型优美的植被，有计划、有系统的开展绿化建设或升级改造工作尤为必要。要高起点规划以乔木为主体、植物物种丰富多彩、具有南亚热常绿阔叶林特征植被，建设生态功能稳定、生态效益良好的城市园林生态系统，增加植物资源总量，初步形成“多树种、多层次、多色彩、多功能、多效益”的城市园林景观体系。城市绿化向美化、艺术化转变，努力把盐田区建设成为拥有美丽的海滨生态风景和山林绿地生态风景线、最适宜人居的国际化园林城区，建设成为单位面积生物多样性最丰富，“山、海、城”共生的“生态园林城区”。
1、坚持实行城区绿地建设与城市基础设施建设“同步规划、同步建设、同步发展”的方针，大力提倡低养护成本的生态式绿化，达到建设一片，绿化一片，美化一片的目标要求。
2、积极开展立体绿化，推广屋顶绿化，建造乔、灌、草、藤有机结合的以乡土树种为主的复层绿化群落，增加单位土地生物量，城市绿化向美化、艺术化转变。
3、公园绿地的建设应根据规划重点突出文化与景观特点，做到“园园有看点，个个是精品”；街头绿地应结合周边道路与建筑，处理好与城市的交通和对景关系，起到“画龙点睛”的作用。
4、行道树选择要充分综合考虑景观性、遮阳性和抗风性等要求，在满足功能的前提下，合理规划建设，做到“一路一景”，树种多样化，层次分明。但应在统一中求变化，不应太杂乱。城市主干道应选择抗污染性强的高大树木作为行道树；高速路两旁尽可能留出绿化带来建设防噪林，同时兼具风景林地的作用；城市次干道应选择高大浓荫常绿树木，尽可能形成绿色廊道。
5、生态绿地则宜在保护生态系统的前提下，逐步进行林相林分改造，修复已破坏的山体，尽可能做到绿量最大化。山体与城市衔接的区域，应用耐贫瘠、固土能力强的植被以减少水土流失。有必要、有选择性的对山林景观进行特色规划，使山林背景随季节变化而呈现更美的景观。对城郊山林进行系统的公园规划，建立多个功能各异、各具特色的郊野公园，以满足市民休闲、观赏、康体健身的需要。
（二）高标准建设
对城区主要道路、重要节点、对外衔接窗口等区域，高标准设计，高标准建设园林绿化，凸显城区风貌和人文景观。要加强城市绿化隔离带、城市道路分车带和行道树的绿化建设，增加隔离带上乔木种植的比重，建设林荫道路。在高标准建设的同时，要坚持走节约型城市园林绿化之路。
1、合理利用土地资源。土地资源是城市园林绿化的基础，要确保城市园林绿化用地，同时按照节约和集约利用土地的原则，合理规划园林绿化建设用地。在有效整合城市土地资源的前提下，尽最大可能满足城市绿化建设用地的需求；在建设中要尽可能保持原有的地形地貌特征，减少客土使用，反对盲目改变地形地貌、造成土壤浪费的建设行为；要通过合理配置绿化植物、改良土壤等措施，实现植物正常生长与土壤功效的提高。
2、加强科学规划设计。要通过科学的植物配置，增加乔灌木地被种植量，努力增加单位绿地生物量，充分利用有限的土地资源实现绿地生态效益的最大化。要适当降低草坪比例，减少塑料等建筑小品和大型喷泉的使用。对现有草坪面积过大的绿地，要合理补植乔灌木、地被植物和宿根花卉。
3、积极提倡应用乡土植物。在城市园林绿地建设中，要优先使用成本低、适应性强、土地特色鲜明的乡土树种，积极利用自然植物群落和野生植被，大力推广宿根花卉和自播能力较强的地被植物，营造具有浓郁地方特色和郊野气息的自然景观。反对片面追求树种高档化、不必要的反季节树种，以及引种不适合本地生长的外来树种等倾向。少种棕榈类植物，尽管棕榈类植物外形较为美观，但冠幅小、调节小气候的能力有限，且棕榈类植物病虫害严重，维护成本高。虫害发生时，景观效果差，治疗不及时，苗木常常枯死。
4、实施自然生态建设。要积极推进城市河道、景观水体护坡驳岸的生态化、自然化建设与修复。建设生态化广场和停车场，尽量减少硬质铺装的比例，植树造荫。铺装地面尽量采用透气透水的环保材料，提高环境效益。坚决纠正在绿地中过多使用高档材料、配置昂贵灯具、种植假树假花等不良倾向。减少不利于生物多样性保护的高标准草坪、绿篱、花坛等绿地比重。
（三）高水平管理
园林绿化“三分在种，七分靠养”，高标准规划、高标准建设的园林绿化能否达到预期效果并持续发展，高水平管理凸显重要。
1、加强市政公共绿化养护的招投标工作，完善绿化管养考核制度及评分标准，坚持管养不达标淘汰制度，加强对承包盐田区绿化管养单位的考核，提高绿化管养水平。
2、要以建立生态化、人文化、系统化和网格化的绿地系统为目标，从过去局限在城市内部的园林绿地系统拓展到区域生态系统，重视绿地生态功能的保护、恢复和建设。要严格执行《深圳市基本生态控制线管理规定》，加强监督管理，维护生态系统的科学性、完整性和连续性，实现从“规划建设”到“规划保护”的转变。
3、绿化管养工作走节约型园林绿化之路。要大力推广园林绿化节水技术，积极开展中水、雨水回收利用以及使用微喷、滴灌等节水措施，降低园林管养成本；推进树枝粉碎等园林废弃物利用，扩大树枝粉碎制肥的产能，减少绿化垃圾占用垃圾填埋库容，发展园林循环经济；进一步加强太阳能、风能等循环经济项目在园林绿化项目中的应用。更多相关信息可参考京广华艺公司网站查看。

2、物业服务工作创新情况怎么写

物业管理服务创新的几点思考

物业管理是接受业主及使用人委托，依照物业管理委托合同，对房屋及设备设施、场地、环境的维护管理，同时，对集合在这一物业上的业主提供综合性服务的行业。对房屋、设备设施、场地环境的维护管理是企业的常规服务，也是保障性服务。而对所有业主、用户提供综合性服务，即创新服务，则是物业管理企业发展的方向，也是在行业激烈竞争中各企业水平高低的重要体现。  

一、通过服务创新，满足业主多元化需求  

服务创新不意味着新推出的服务项目必须是空前绝后，闻所未闻。只要在该小区从未出现过的服务项目，或者说，虽然不是新的项目，但是重新定义赋予新的服务内容，仍然可以认为是服务创新。  
仅以住宅类物业为例，服务项目就不胜枚举。

例如，洗衣、裁剪、娱乐、健身、餐饮、零售等等，虽然服务项目可以罗列很多，但是，我们应该清楚地看到，不是所有的项目在任何一个小区都是可行的，也不是所有的项目在任何小区都是受欢迎的。因为各个小区的情况不同，住的人不同，商机也不同。另外，随着社会的快速运转，业主和使用人的需求也在发生着变化，因此服务项目也应该随之变化。

同时，对原有的服务项目，通过市场调查、总结分析，重新进行评定，没有市场或者住户不满意的服务项目要采取改进、放弃等措施。因此，服务项目的确定要通过一个科学的步骤慎重考虑、严格分析，而最为关键的环节就是“市场挖掘”。  

“市场挖掘”，就是获知住户需求，从而开拓服务市场，增加服务项目。因为住户的需求不是表现在表面上，甚至住户自身没有直接的表述，物业管理公司的工作人员需要一定的方法挖掘他们的需求信息。   

1 、对服务对象进行分析：我们所从事的行业是服务行业，强调“以人为本”。物业管理一度被单纯认为是对房屋及其设施、设备的管理，即不动产管理和维护，更多强调房屋完好率、设备状况、大中修、房屋接管验收、配套情况等等。但是，将物业管理工作所面对的方方面面、多层次的服务对象看成是一种管理主体以外的附属物则是一个严重的误区。  

某小区的物业管理公司为了开拓服务市场，近期不断推出新的服务项目，但是业主似乎不买账，频频因为新的服务项目与物业管理公司发生冲突。究其原因，在于这家物业管理公司未能抓住根本，物业管理工作虽冠以管理之名，却是不打折扣的服务行业，服务的对象是人，而不是物。

每个小区的住户都不一样，要分析他们的特点、分析这些特定人群的各个特征，比如，年龄层次、国籍、职业、经济状况、生活习惯、家庭结构、民族、性别、消费心理或消费观念等，研究这些特征对分析他们的需求有很大帮助。如果物业管理公司只从自身感觉出发，不去研究业主、客户的真实需求，迫使业主被动接受服务，只会引来业主的不满与抱怨。   

2 、对资料、信息进行分析：从文献资料上分析得到信息。例如，某物业管理公司在互联网业主论坛上看到，有业主抱怨去邮局取包裹要倒两趟车，费时又费劲。此时的物业管理公司就应该考虑与邮局协商，在小区设置邮政代办点，开展邮政信报服务。

再如住在某城北的小区业主们纷纷抱怨，该小区挨着一个垃圾周转站，每天臭哄哄的，甚至有的业主抱怨说，“每天开门就闻到大粪味”。看到业主对环境的抱怨，物业管理公司就应该想到业主们对改善环境的迫切需求。物业管理公司除了要代表业主和开发商、环保部门共同协商解决外，还可以预料到销售空气清新剂、花草等有助改善空气质量的产品将会在小区受到欢迎。  

除此之外，物业管理企业还可以通过直接观察、电话调查、走访调查、业主座谈等方法，与客户交流，征求住户的不满、建议，分析其内在要求，制订出合理的新政策。 

二、推行服务细分化，解决业主差异化需求  

目前，我国物业管理行业频繁出现矛盾，主要原因是物业管理企业提供的服务没有完全按照市场的规则行事，有的业主对物业管理企业提供的服务并不认可。在同一个住宅区域内有几百乃至上千的住户，这些个体对物业管理需求的差异是非常大的。如果让一个住宅小区的所有业主都接受同一种服务模式、同一个收费标准，是非常难的。这就要求物业管理企业在服务的内容上进行细化，并根据业主的实际需求情况提供相应的服务，从而解决需求的差异。   

1 、针对老旧小区，服务细分化必须是根据业主的需求来划分的，细分后的结果应该是更容易操作的。举个例子来说，如对某物业管理公司所管辖的某某项目进行服务细分，则首先针对该小区进行物业管理服务项目的问卷调查，并根据调查结果来决定提供什么样的服务。

分为两个方面：一方面是基础服务的服务标准和收费标准，如针对园区业主设定若干服务标准，每个服务标准均对应一个服务价格。但一些基础服务：包括保洁、保安、公共区域的维修养护等，这些均是一个物业小区必不可少的服务内容。因此，在基础服务这一块应服务于小区的业主。但业主可选择适合自己的服务标准，选择相应的服务价格进行一些特约服务；另一方面是基础服务以外的所有服务项目，我们可以根据企业的服务能力设定几十甚至上百项的服务内容，并把这些服务的标准和价格公布出来，再针对小区业主进行问卷调查，最后根据调查结果来决定提供哪些服务，为哪些人提供服务，以及提供什么标准的服务，并收取怎样的服务费用等等，从而确定签什么样的合同。

如此一来，就会使每一个业主最大限度地实现自身需求，并使个体的需求与整个小区的需求实现有机的结合，由于是业主自己选择的服务项目、服务标准和服务价格，因此，物业管理公司提供的服务就会最大程度地满足业主的实际需求，也可以最大限度地避免在物业收费上的纠纷。  

2 、对于新开发项目的前期物业管理而言，服务细分化的标准是按照物业的规模、价位、园区的配套、销售的对象等等方面来划分的。比如一个高档小区，就可以把保洁、保安、公共区域的维修养护、绿化、甚至可以把为业主会所所提供的服务、一些经常性的服务项目等都列入最基本的服务中来。  

物业管理服务的消费并不是只有高档的住宅小区，普通的小区也需要物业管理。所以，物业管理是每一个小区都需要的，只是物业管理公司应该根据自身的实际情况选择合适的消费标准，或者用其他的方式来解决小区最基本的问题。  

由此可见，文中所提出的基本服务是一个动态的指标，要看物业项目的实际情况来确定，在实际运作过程中切不可一刀切，尤其对于普通小区，设定几项服务标准作为最基本的服务范畴都是很正常的，且收费的标准也会相对调整。对于高档项目，可以提高服务标准，提供质价相符的服务，但绝大多数的服务可与业主委员会进行商议，在收费上采取灵活的方式，保证后期工作的顺利进行，

3、你对现有房屋翻新改造的6点理由

你曾经会有一种冲动就是想把现有的家整体改造一下，彻底变换一个居住风格。如果重新购买一套新房子，又没有那么多的积蓄，所以对现有房屋进行改造就是首要选择！

总结起来，你对现有房屋进行改造无非是下面6点原因：

1、更改空间结构

也许是因为住的时间长了，也许是因为家里增添了宝宝，也许是因为自己的职业变化；总之现有的空间布局已经完全不能满足你的要求，所以，你需要通过对房屋空间改造来达到自己理想的居住空间。

对墙壁颜色的更换可以让你眼前一亮，同时不同颜色的使用也会让你营造出完全不同的空间氛围。

2、墙面、家具磨损

房间住的久了，就会出现磨损，包括墙面掉漆、家具磨损、甚至浴室马桶、浴缸等用具出现不同程度的磨损现象。局部翻新会让你有种打补丁的感觉，整体空间结构还是没有发生变化，你对先前的厌恶之感依然没有消减，与其是这样，倒不如全部进行改造。

3、打算出售

如果你打算出售现有的房屋，而又打算不能卖个好价钱，所以对房屋进行简单的升级改造，就很有可能让你卖出的价格翻倍。

4、升级绿化

也许买房子之前在绿化方面没有考虑太多，随着生活水平的提高，你对绿化提出了一定的要求。所以你需要通过改造房屋内的结构来适应整体绿化的改观。

5、地下室的新用途

如果你家的房子有地下室，原先地下室的功能主要是储藏杂物和放置一些不常用的物品。而你又是一个有品位有追求的人，所以你可以将地下室通过改造成游戏室或者观影厅、甚至孩子的游乐场所来增添生活的趣味。

6、通过改造自己的家吸引更多的朋友到来

爱社交的你经常会请一些朋友到家里做客，原有的空间布局和功能划分已经不能满足来客的使用，所以你需要通过重新改造房间功能布局来达到理想效果。你甚至可以对每个功能区大胆的DIY，改造出一间创意性很强的房间。

来源：泊恩凯尔

4、房地产项目的六大创新手法-开发理念创新-规划设计创新-价格策略创

房地产项目的创新手法
创新是一个民族的希望和灵魂，创新也是一个行业发展的希望所在，房地产建设项目的开发也莫不如此。

随着市场经济的发展，房地产进入买方市场。项目运作的成功与否固然有多种因素，但创新是最重要的一环。就房地产的竞争来说，其本质就是创新的竞争，这已是众多开发商成功的公开秘诀。纵观这些成功的经验，创新主要是在房地产建设项目的理念、空间、物业管理和经营方面的创新。

首先是房地产项目理念的创新。所谓理念，通俗地说，就好比写文章动笔之前的立意，文章反映什么主题意旨，确立何种观点，围绕主题观点，如何进行谋篇布局。在房地产开发项目上，就要依据开发商自身的实力、能力，结合政治、经济、社会、政策等要素，寻找市场可发展空间，确立项目的销售对象，在众多的竞争项目中标新立异、脱颖而出。在迎合买方需求心理的前提下，设法使其感到实用而又新颖、别致，产生巨大的吸引力和非买不可的购买欲。

其次是房地产项目的空间创新。空间是项目设计的具体形态。优秀的建筑之所以引人人胜或经济效益显著，最主要的是在于其空间特色。一座建筑要保持长期不落后，同样依赖于所创造的建筑空间所起的作用。不同功能与特色的建筑，需要由不同的空间组成。室内空间、室外空间、住宅组团、小区、街区等都应在设计过程中缜密考虑。空间构建的核心是人，以人为本是空间组合的依据，高效、感人、舒适、安全、便捷，张扬个性又与环境互融是空间序列设计的关键所在。上海的金茂大厦、香港的会展中心、北京的故宫、合肥的琥珀山庄住宅小区不啻是空间组合的典范。

再次是物业管理方面的创新。以人为本，亲情关怀，急业主所急，想业主所想。业主想到的做到，业主想不到的也要想到并且做到。

第四是经营策略的创新。它包括定价、销售渠道、销售策略等，这些是吸引买家注意力，有效促销必不可少的手段。房地产项目的理念、空间、文化、环境创新，就能赢得理想的市场份额和买主的青睐，在实现丰厚的经济效益的同时，也创造了良好的社会和环境效益。

下面我们试图对90年代以来广州、深圳住宅开发过程中发展商所作的创新进行总结。通过以下的总结，相信会对内地的开发商以及业内人士对广州、深圳两地住宅开发过程中的创新有一个整体、系统的认识，对内地开发商正在运作项目的创新策划可能会有所启示，对未来中国房地产开发过程中的创新趋势有一个基本的判断和把握。需要指出的是，目前广州、深圳两地的开发商超过2，000多家，他们所开发的楼盘可以说有成千上万个，笔者不能也不可能将所有的创新事例一一道来，只是就一些有代表性的事例简单给以介绍。

一、开发理念创新

住宅开发过程的创新首先应是开发理念的创新，然后才是规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新。开发理念创新是本、是纲，其他创新是末、是目。

如今回想起来，顺德碧桂园、广州番禺祈福新村等楼盘可能是国内住宅开发中理念创新的先驱。1992、1993“房地产热”之前，国内房地产开发基本处于卖方时代，即开发商时只要盖好房子，甚至只有一块地和一张图纸，就可以轻松地把楼卖掉。这种情况下开发商不需要考虑什么理念创新。“房地产热”之后，开发商开始研究消费者行为和心理，因此也就有了顺德碧桂园等楼盘的开发理念：房地产开发不等于钢筋加水泥，开发商应由卖房子向卖生活方式转变。

同时，开发商也意识到物以类聚，人以群分，任何楼盘只能满足所有消费者中的一部分人，即楼盘要讲究市场细分和市场定位。在此方面，广州丽江花园率先为都市的白领人群量身订造了他们所需的楼盘。“一方水土一方人，美善相随丽江人”这句广告词至今还为许多广州市民所熟知。

房地产开发的理念往往与楼盘的概念分不开。在房地产开发中导入某个概念有很多好处：它可以张扬楼盘个性、避免同质化；可以赋予楼盘文化品位，使无生命的楼盘有了灵魂；使楼盘的密码和消费者的密码相对应，满足消费者个性需求。在此方面，广州奥林匹克花园将体育产业与房地产业复合，使“运动就在家门口”，它是国内房地产开发过程中概念设计的典范。

在深圳，万科集团开发的万科四季花城、万科城市花园同样也很成功，前者将园艺融入在小区建设中，后者将经典的欧洲小城移植到了中国。近年来金地集团开发的金海湾家园、卓越集团开发的蔚蓝海岸，将住宅开发与海洋文化结合在一起，使住宅设计理念和概念得到了进一步丰富和提高。

二、规划设计创新

规划设计创新可以从建筑风格、户型设计、景观设计、会所与配套设施等方面加以体现。

1.建筑风格创新

1997年前后，在广州、深圳等地，欧陆风取代大一统的传统模式，盛极一时，在当时情况下可以说是建筑风格的一次创新；近几年来，建筑风格更趋多样化：例如广州保利房地产公司开发的保利花园采用地中海建筑风格，中国海外广州公司开发的中海名都呈现新加坡风情，深圳星彦房地产公司投资的碧云天小区，演绎了岭南风情；更有甚者，信和集团竟然将北欧斯堪的纳维亚的简约小镇(柏涛雅苑)在广州这个亚热带城市移植演绎。广州、深圳两市当今的住宅建筑风格方面真可谓百花齐放、姹紫嫣红。

2.户型设计创新

90年代初，“三大一多一少”取代传统的户型结构，是人所共知的改变。近年来，户型设计方面的创新更为频繁，比较典型的事例有：广州奥林匹克花园，在广州率先采用跃式设计(1999年)；深圳创世纪海滨花园，在深圳率先建造客厅、卧室与洗手间、厨房不再一个平面，即所谓的三错层式的住宅(2000年)。此外，双卫生间、复式结构、阳台外飘、弧型阳台、落地窗户型设计等方面的创新不胜枚举。

3.景观设计创新

深圳万科的四季花城，在不同的组团中种植不同的花卉，每个组团都以此花卉命名，颇有新意。

深圳金地集团开发的金地翠园，其地下架空层及其可能的位置都进行了绿化，即使在小区的围墙上，也用绿色的塑料花加以装饰，号称百分之百的绿化率，真正突出了“翠”的意境。

广州合生创展有限公司开发的帝景苑小区，市场定位于高档豪宅，为营造这种氛围，小区的中庭广场布置了许多著名的雕塑。

4.会所与配套设施创新

顺德碧桂园是国内最早与名校联姻(北京景山学校)的小区。有人说一所学校可以救活一个楼盘，这个说法可能有点言过其实，但我们的确可以看到学校、尤其是著名小学在房地产开发中的重要作用。这是因为中国的家长都有望子成龙的强烈愿望。如今这种做法已经成为很多发展商推售自己楼盘的惯用手法。同时，在顺德碧桂园成功销售过程中，其三大会所一应俱全、极具奢华的娱乐设施，也给顺德碧桂园的成功销售增加了砝码。

近年来，广州的很多楼盘非常注重会所与配套设施的创新。例如：广东方圆集团开发的广州白云高尔夫家园，在小区内专门建设高尔夫练习室，以提升小区品位；2001年7月开盘的广州锦绣香江花园，以Town House建筑为主，小区占地4000余亩，专门建设高尔夫推杆球场以及大型滑草场；番禺祈福新村，国内有名的郊区大盘，一个小区的人口顶得上一个建制镇，专门建设有生态农庄。广州合生创展房地产公司开发的帝景苑小区，有一个非常奢华的会所等等。

智能化，一个不能不说的话题。广州丽江花园之“九如通津”项目，率先将宽带网引入小区，深圳也为喜欢“网上冲浪”的人士建设了都市e站。此外，远红外监测系统、可视对讲系统、指纹门锁、三表抄送等一大批高科技产品与技术在小区建设中得到了广泛应用。

三、价格策略创新

低开高走是人所共知的价格策略，但这在广州锦城花园的策略运用上却更有新意。1997年以前，广州中低价位楼盘销售如日中天，豪宅的市场空间随之缩小。在这种市场状况下，锦城花园作为新一代豪宅要推向市场，阻力其实很大，没有好的营销策略不能排除销售失败的危险。对此，中国海外广州公司意识非常清醒：他们在楼盘的装修设计、小区环境与配套、现代化的物业管理等方面做了大量的工作，提高了楼盘在市场上的心理价位。在锦城花园开卖之前，业内人士纷纷猜测锦城花园要卖到l万元以上，但发展商却以每平米7，500元的低价位抛出，使当时全市的注意力都集中在锦城花园身上，造成了强大的市场冲击波。首期发售，锦城花园三日内销量便愈九成。到二期发售，楼价提升15%，买家仍深感物有所值。十分有趣的是，据调查分析，在锦城花园二期发售的买家当中，首期业主竟占30%，其余更多的是锦城业主的亲朋好友。同时，大众媒介对锦城花园产生的锦城现象的大肆炒作，提高了楼盘的知名度，也使中国海外形成了良好的品牌形象。

值得指出的是，广州恒大集团所开发的金碧花园，1997年秋推向市场，采用的价格策略和中海锦苑完全相同，其效果也是完全相同，低价入市、低开高走的策略真是屡试不爽。

5、房屋楼顶绿化注意哪些问题

做好防水、排水是关键

防水排水是屋顶绿化的关键，故在设计时应按屋面结构进行多道防水设施，做好防排水构造的系统处理。各种植物的根系均具有很强的穿刺能力，为防止屋面渗漏，应先在屋面铺设具有阻根功能的防水材料。

防水层施工完成之后，应进行24小时蓄水检验，经检验无渗漏后，在其上再铺设排水层，排水层可用塑料排水板、橡胶排水板、PVC排水管组成。

排水层上放置隔离层，其目的是将种植层中因下雨或浇水后多余的水及时通过隔离层过滤后排出去，以防植物烂根，同时也可将种植层介质保留下来，以免流失。隔离层可采用重量不低于250g／m2聚酯纤维土工布或无纺布。最后，在隔离层上铺置种植层。

基质要营养环保，更要轻

根据屋顶绿化的立地条件，基质层除了满足植物生长条件外，还需具有一定的渗透性能、蓄水能力和空间稳定性的轻质材料层。一般土壤很难达到这些要求，因此屋顶绿化一般采用各类介质来配制人工土壤。目前应用最理想的是珍珠岩人工土壤。

屋顶花园植物品种的选择

屋顶花园植物选择应符合屋顶立地条件的特点，其基本原则主要有以下几个方面：

(1)遵循植物多样性和共生性原则，以生长特性和观赏价值相对稳定、滞尘控温能力较强的本地常用和引种成功的植物为主。

(2)以低矮灌木、草坪、地被植物和攀援植物等为主，原则上不用大型乔木，有条件时可少量种植耐旱小型乔木。小乔木最好种植在木桶或木箱等容器中，并放在承重墙或承重柱上。

(3)应选择须根发达的植物，不宜选用根系穿刺性较强的植物，防止植物根系穿透建筑防水层。

(4)选择阳性、耐瘠薄、粗放管理的浅根性植物。

(5)选择抗风、耐旱、耐高温的植物。

(6)选择抗污性强，可耐受、吸收、滞留有害气体或污染物质的植物。

屋顶绿化在技术方面已经不成问题，在费用方面由于没有土地成本，因而是城市中心区最省钱的绿化方式。目前最主要是解决城市管理者和群众的认知度问题，一旦人们认识到了屋顶绿化的巨大意义，它将会像手机、电脑、汽车一样来到我们中间，很快会走入我们的生活。目前，北京存在8000万平方米、全国有73亿平方米的秃屋顶需要进行绿化。如果这些秃屋顶的50%进行了绿化，我们的城市将会变成宜居城市。正如中国工程院陈俊愉院士为国际屋顶绿化促进中心的题词：屋顶绿化让人民生活更健康、更美好！

6、如何实现新时期我国房地产业的创新发展

1、保险资金投资房地产业的政策障碍已经扫除
备受关注的我国房地产领域何时向我国保险资金开放的问题，已于2007年5月经中国保监会原则通过，这也就意味着今后我国保险公司进行房地产投资已原则上获得批准，保险资金投入房地产领域已无政策障碍。不过，目前尚未正式开始进行操作，因为保监会还需要制定相关实施细则。这是保监会首次对保险资金投资房地产解禁问题发出的明确信号。至于实施细则何时出台和年内能否见分晓，目前保监会还未给出一个明确的时间表，因为在实施细则出台以前，还需经过一个对保险资金投资房地产的实质性研究阶段，而这一阶段工作尚待正式启动。保险公司对房地产业是直接投资还是间接投资，投资比例的上限有何规定，所投资的房地产项目有何限制等问题都有待进一步的研究和确定。去年出台的《国务院关于保险业改革发展的若干意见》，松绑了保险资金投资基础设施建设及产业基金等领域的手脚，却并未对保险资金是否可以投资房地产加以明确阐述，因此留给业内无限想象空间。国外经验表明：成熟和规范市场的房地产项目能为保险公司带来长期稳定的投资收益和现金流入，符合寿险业务的资产负债匹配原则，增加类似投资有助于保险公司持续改善投资收益率。然而，鉴于保险公司对房地产投资缺乏经验，在尝试投资初期应以类似于投资现有成熟项目为主，或以投资房地产基金等间接形式进入，以确保房地产投资的风险控制。

2、汇率弹性增强使外资更多地进入房地产市场
央行于2007年5月19日就确保我国宏观经济稳定发展而同时出台的加息、提高准备金率和增强汇率弹性等三项措施，对房地产业而言其作用是十分明显的，加息和提高准备金率无疑对贷款购房者和房地产开发商而言都属负面的利空消息。而提高汇率的弹性则不然，因为当今宏观形势表明：汇率弹性的增加就意味着人民币升值的加快。而人民币升值的加快又意味着国外投资客热钱流入我国房地产的数量和时间将增多和加快，这将对房地产市场的供求关系产生直接的影响。尽管目前我国资本项目还处于管制之下，但国际热钱总还是能够找到相关渠道暗渡陈仓，悄然进入我国房地产投资领域，特别是在我国经济又好又快发展和房地产价格持续走高以及人民币汇率加速上升的三重利益刺激下，投资中国房地产将成为外商和外资规避风险和获取利润的更多选择。就国际惯例而言：一国货币的升值，一般就意味着其国内经济整体向好，投资机会较多，而且收益水平也相对可观。从这个意义上讲，人民币继续和加快升值将会带动外资和外商对我国投资的增加。然而，事实上在我国的许多地区，目前各个行业中的投资机会并非很多，有些产业已经或将要形成过剩的趋势，这与房地产开发投资领域高回报率相比形成了鲜明的对照，这也就促使了国际投资热钱更多地将我国房地产投资作为资金追逐的投资乐土，因此人民币升值给房价上涨带来挑战的同时，也给我国新时期房地产的发展带来了机遇。
3、改变房地产增量与存量市场不平衡状态
进入21世纪，我国房地产业无论是现实供应量还是预期供应量都保持了较快的增长速度。与同期我国城镇人口增长及相关住房需求相比，即使考虑到经济发展和城市化的因素，房地产市场的供给也是较为充足的。据国家统计局最新资料表明：目前我国各主要城市存量住房上市交易量不足住房保有量的1%。而在发达国家的成熟市场，该比例一般接近15%。由于存量市场规模小而增量市场规模大，使得我国房地产由增量市场主导，存量市场缺乏对增量市场的价格平衡与制约机制。增量市场的价格主导了存量市场的价格决定，成为房地产市场的价格决定方式。由此可见，我国房价居高不下和房地产调控的不力，关键问题不在于新建住房的不足，而是房地产存量市场发展的严重滞后。因此，要促进房地产市场的健康、稳定和持续发展，就应该从发展房地产存量市场入手，做好以下几方面工作：一是推进住房产权制度的明晰化，对存量住房进行规范和管理。采取多种手段推进存量住房进入市场交易，包括推动房屋产权证的登记工作，清理原产权单位和住房所有者的模糊关系，明确界定房屋的产权。二是规范市场交易秩序，活跃存量房地产市场，推动房地产市场中介机构的建立和发展，引导建立和完善住房信息系统，规范和提高中介机构的服务质量。三是减轻房地产交易环节的税收，鼓励和促进现有住房进入市场流通。四是适时开征房产税。对持有的房地产征收房产税，引导房产的有效利用，推进房产资源的优化配置。
4、通过建立个人信用体系来加快保障住房供应
认真贯彻和落实我国住房制度改革中的经济适用房制度，关键是要在各地加快建设和推出保障性住房的同时，加快建立和健全全社会的个人信用体系，这样才能实现真正的公平、公开和公正。目前我国尚未建立比较健全的个人信用体系，在保障性住房推出时具体怎样对保障对象的家庭收入、住房、资产状况进行审核就成了一大难题。今年以来，我国住房保障实质性工作全面启动，但建设主管部门里仍仅有两三个人在专门或兼职负责，显然同其巨大的工作内容和工作量是不相符合的。因此，国家建设部应该在住房保障工作的机构上进行调整，人员上进行充实，内容上进行细化，制度上进行完善，以确保我国为中低收入消费者谋福利的住房保障政策真正得到落实。住房保障主要是依赖政府的财政收入来进行。像廉租房，所有投入基本上都是由政府来完成，租金也只是象征性地收取。因此，廉租房是最纯正的保障性住房。其次是经济适用房，它是有政府拨土地建设，在成本基础上加收3%的利润后出售给中低收入者。至于限价房，只是比一般商品房售价略低一些的商品房而已，并不属于保障性住房范畴。目前，一些地方政府错误地理解和制定政策，对解决中低收入消费者推出的主要是限价房，而廉租房和经济适用房的推出少之又少，这种情况也将在今年加大力度促进保障性住房建设的过程中得以改进。

7、什么样 绿化创新？

中国园林网4月20日消息：党的十九大报告指出：“我们要建设的现代化是人与自然和谐共生的现代化，既要创造更多物质财富和精神财富以满足人民日益增长的美好生活需要，也要提供更多优质生态产品以满足人民日益增长的优美生态环境需要。”“实施重要生态系统保护和修复重大工程，优化生态安全屏障体系，构建生态廊道和生物多样性保护网络，提升生态系统质量和稳定性。”

生态建设，绿化为先，如何更好地提高城市绿化工作水平，必须要以十九大精神为指导，按照经营城市的理念指导绿化建设，改变绿化单一建设和管理的局面，推进城市绿化事业创新发展。

组建园林集团公司，增强绿化发展后劲。园林内部各事业单位的发展，最终要实现政企分开、事企分离，对干部职工实行聘用制，定岗定责，提高效率，并完善相配套的分配机制。对园林各类企业，实行全员聘用合同制，理顺劳动关系。在此基础上，除园林行政管理层外，可将整个园林系统组建为园林（集团）公司，下设若干个分公司。比如，把街道绿化推向市场，成立专业公司，实行企业化管理。同时，在不违背公园、广场功能作用的前提下，把公园、广场庭园卫生、绿化养护、商业经营游乐、安全保卫等，从事业管理的体制中剥离出来，分别组建公司自主发展。另外，把园林绿地作为产业来经营，推动花卉、苗木服务向社会化、产业化、市场化方向发展；还可就园林系统内的房屋、设施、场地、水域等成立开发公司进行多种经营；依托本地风景园林资源，组建自己的旅行社，搞活园林经济等。

合理利用城区土地，扩展城市绿化空间。一是按照生态建设要求，对搬迁出城区的重污染企业和已关闭生产的污染企业，在充分协商的基础上，制定优惠政策，用近郊一定面积的土地置换企业原址土地；或由政府对企业原址土地（包括其它闲置地）进行有计划的统一收购，依法纳入政府储备，待建设用地增值时，通过拍卖、招标等形式将原址土地予以开发，依此解决绿化资金等问题，同时要求开发项目按规划标准留足绿化用地，实施绿化建设。二是全面抓好旧城区背街小巷绿化。如不能建长绿化带的以建小绿化带、小景点为主，不能建小绿化带的以种树为主，不能种大型树的以种小型树为主，完全不能种树的要以墙体绿化、阳台绿化等形式为主。三是挖掘单位和居住小区绿化潜力。把单位和居住小区的权属土地纳入城市园林绿化系统规划之内，促使单位和居住小区把空地及早绿化起来，使城市绿化布局趋于合理。另外，督促其实施“拆墙透绿”工程，使自我封闭的庭院绿化变成开放式绿地，让绿化能够服务广大市民。四是广泛开展立体绿化和居室绿化。如开展屋顶绿化、垂直绿化、阳台绿化、平台绿化等，有资料表明，向建筑索取绿化空间可使城区绿化覆盖率至少增加20个百分点。五是开辟城市近郊绿地。大多数城市的近郊和外围有不少山丘、河湖及历史文化古迹，有的还建有水库、果园和防护林，如尽快将这些地方作为永久性的绿地加以规划、建设和保护，并将人工环境为主的城市和自然环境为主的城郊融为一体，对城市生态环境将有深远影响。

坚持市场促绿原则，加快城市绿化步伐。一是鼓励市民参与重大绿化建设项目的决定，这不仅体现民主决策，更重要的是让市民在参与决策中，增强绿化意识和经营城市意识，为加快城市绿化步伐打下良好的群众基础。二是对重大工程项目以招标形式，吸纳先进技术力量，提高绿化规划质量和建设水平。在规划设计上体现“以树为主、灌花草相随、优化品种、和谐搭配”的原则，并采用先进的设计手段，体现设计创新；在绿化建设上，体现出自然景观与人文历史的结合，凝聚历史传统和文化底蕴，创造出融进历史文脉、赋予时代特征、艺术品位高雅的绿化精品。三是广泛开展绿地认养活动，对投资绿地建设或管理的，可拥有一定年限的绿地命名权和广告使用权。四是吸引单位和个人投资建设公园、广场、景点内的游乐设施，投资者，可拥有一定年限的经营权。五是拍卖绿地管理权，提高街道绿地管理质量。六是通过借贷等形式，多渠道筹集绿化资金，加快城市绿化步伐。

加强园林法规建设，提高依法治绿水平。完善立法，建议从国家层面修改《城市绿化条例》或出台《城市绿化法》，各地需制定配套的地方法律和行政规章，为依法治绿提供依据。在此基础上，各地城市应健全园林执法机构，配齐执法人员，严格执行城市“绿线”制度，加大园林执法力度，任何单位和个人都不能占用绿地，对批准占用绿地的，按照“先还绿、后占绿”的原则予以补偿。另外，强化宣传，层层开展以爱绿护绿为主题的市民教育活动，广泛开展绿化先进单位评比活动，并结合重大节日开展园事花事活动，引导城区单位和广大市民爱绿护绿，提高社会绿化意识。

(来源：湖北省枣阳市城乡建设局)
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8、住宅庭院绿地布置方法有哪些?

庭院是住宅建筑围成的空间，根据房屋间距，种植适宜的植物，以满足降噪、防尘、防晒、调节小气候等功能要求。种植的植物应加选择，背阴的地方宜种植耐荫植物，向阳的地方宜种植落叶乔木，从而做到“夏有荫凉，冬有阳光”。在住宅建筑形式统一的环境中,要注意绿化布置形式的多样化,利用植物春夏秋冬的季相变化和不同植物的形态特征，组成丰富多彩的庭院空间，发挥植物在时间上和空间上的艺术特色。庭院中的建筑小品不宜过多，形体也不宜过大