二手房開店准備

1、二手房中介怎麼開店？

辦好營業執照就可以了。然後找到一個合適門店。當然還要根據你手上的資源和你對片區的熟悉程度而定

2、二手房店長，老闆准備開個新店，讓我去負責。 我之前也沒做店長的經驗，想問問前輩們該怎麼去做。

房地產經紀行業是靠為買賣雙方提供信息、並進行信息匹配、通過專業的服務促成買賣雙方的成交並獲取傭金收入的行業，是一個知識密集型的服務性行業。門店作為信息、談判、成交、品牌展示等經營場所其管理是非常重要的，目前我國的房地產經紀行業主要是以店面的形式為主，所以門店經營管理的好壞直接影響著企業經營的實際水平。
一、人才是核心競爭力
在門店的日常業務流程中，對於房源客源、市場等信息的收集依賴於經紀人的勤奮工作；在談判成交中需要的是經紀人的談判斡旋能力；在具體交易過程中需要的是經紀人的專業知識和完善的售後服務。
首先在人才的招聘及運用上要有正確的心態：尊重人才、愛護人才，員工的工作做得開心，才能為企業創造更多的利益。
其次在用什麼樣的人，哪些人適合從事這個行業，哪些人性格比較適合企業文化，在人員招聘中應該具有明確的標准，這樣才有可能在合適的時候將合適的人放在了合適的位置上。
最後，在進行人才招聘的過程中為了保證招聘的效果，要具有有效的工具、設置完善的招聘流程。
二、置業顧問培訓：
如何培養優秀的房地產經紀人，也是對門店經營和競爭力的一個考核標准。目前有很多門店，特別獨立一兩家門的中介公司，因為人才的瓶頸，影響到了正常的運營和業績的提升。作為一個優秀的房地產企業應該給員工進行適當的有效培訓，使之成為一個具有豐富專業知識、正確工作態度、高度工作技巧以及良好工作習慣的優秀經紀人。
三、店是門店一切工作的關鍵
店長既是管理者又要是業務的高手，必須具有敏銳的嗅覺，只有這樣他才會領導團隊進行有效的開發、獲取客戶、成交。店長作為公司承上啟下的管理階層，要具備強而有力的執行力，因為店長還肩負著培養人才的使命。身為店長自己是業務高手是遠遠不夠的，他還要有出色的帶教能力、具備開發、銷售的授課能力。店長與員工朝夕相處，對於員工的喜怒哀樂了如指掌，面對各種情況要發揮領導魅力，能夠適時激勵員工。另外開店做生意各種突發事件會時有發生，所以店長需要能夠妥善處理各種事件，能預防及排除各項糾紛。
四、建立良好的店面文化
員工工作開心與否，與一個良好的工作氛圍是分不開的，所以整潔的店面、大方得體的服裝儀容不僅可以吸引客戶駐足，也展示著員工愉悅的精神面貌。只有在房地產經紀人和客戶之間建立了信任的關系，房地產交易才能進行，樹立每一位員工之間的自我驅動力。另外，每位員工是否具備服務意識(對內部客戶與對外客戶之間的服務)，我們的產品就是服務。每位員工是否時刻保持激情，因為房地產交易日日夜夜隨時可能發生，經紀人員必須要有隨時投入工作的能力。這些文化氛圍是時時體現在業務中的，員工的舉手投足應散發出專業的氣質，要能給客戶於專業到位的服務。
五、明確的工作目標
在管理學中強調的一種重要的管理方法就是目標管理。有了明確的目標員工做事才有壓力才有方向。房地產經紀行業是靠員工的服務產生價值的，所以對員工的工作量管理是非常重要的過程管理。作為店面日常管理一個最重要的工作就是對工作量的設定與實施。一般經紀企業讓業務人員填寫工作量記錄表，對於工作量的考核一般為：
1．日工作量：陌生拜訪、派單量、復盤復客量、帶看等內容；
2．周工作量：陌生拜訪、派單量、復盤復客量、帶看、簽單等工作事項；
3．月工作量：陌生拜訪、派單量、復盤復客量、帶看、簽單、業績收入等等工作。
也稱為日報表、周報表、月總結。
六、店面管理流程：
1、日工作流程：早會計劃、中午督導、晚會審查、今日事今日畢、下班；
2、每周一般門店都有例會制度，在例會上討論每周的工作進度，包括本周的帶看次數、派報量、電話量、回報記錄的檢查、周開發件數等數據的分析找出原因解決問題。對於下周的工作列出計劃：比如說本周的訓練主題、與人談話、工作重點。
3、月的工作進度：月的成交件數、月的傭金收入、下月重點房源、下月重要客戶。對本月工作回顧找出不足之處，績優人員表揚、並列出下月的工作計劃、下月的教育訓練計劃、對於達成目標的員工進行嘉獎一般採取領取現金的刺激方法、這樣對其他員工可以起到示範作用。
六 、有效激勵的薪獎制度及晉升制度
合理的獎勵制度對業績的促進作用還是至關重要的，所以建立房地產經紀人員的獎金制度一般遵守如下原則：
1．多勞多得，經紀人的付出與收入應該是成正比的；只有經紀人對客戶辛勤勞動、周到服務才可以促成成交，付出才可以得到反饋。
2．簡單易算，讓大家可以看得到獎金的數額。今天都做了多少單就有多少錢進口袋；在房地產經紀企業中往往會出現月底幾天的業績比月初月中都好的現象；這就是很多經紀人想著月底要拿傭金了，算算自己的金額要是成交一單就會拿得更多。會比以往更加勤奮。
3公正合理：獎金的發放要力爭做到公證合理，尤其對於前端業務人員和後台支持人員的獎金發放比例；要既能促進業務的服務，又要促進人的積極性。讓大家感覺到公平合理。
七、及時發放獎金
對於員工的獎金一定要及時發放，對於員工的積極性是非常有好處的。目前現存的房地產經紀企業中存在三種獎金發放形式：第一種高薪低獎；第二種低薪高獎；第三種無薪高獎。以上三種發放方式各有千秋，具體採用哪種發放方式要從企業文化、市場所處階段等多種因素考慮，從實際出發。在房地產經紀企業中，讓經紀人賺到錢是一方面，為優秀的經紀人提供明顯清晰的升遷管道也是非常重要的，在房地產經紀企業發展過程中對於人才的需求是不斷的。所以就是這種願景使我們所在的每一個員工心中充滿希望：只要我做得足夠好我就可以有機會做店長。這樣每個人在工作中嚴格要求自己、在為企業創造價值的同時也在注重自身素質的提高。
……

3、做二手房銷售開店要什麼條件

主要條件：
有一個經紀人職業資格證書，不管是不是本人的，要開密鑰
店面、人員、注冊公司、電腦、房源

最主要的是：錢
房租、工資、購買耗材、裝修、等等都需要錢

4、將二手房中介開到售樓處旁好嗎

二手房開在售樓處旁有利有弊

有利：

售樓處位置不錯，二手房中介門店開在那邊說明位置也不錯。

售樓處會通過做廣告吸引很多人去售樓部，這一些人就可以看到您公司廣告並且覺得該樓盤不適合可能會去您店裡了解其他房源。相當於售樓部給您做廣告吸引客戶。

所有一手房賣了都變成存量房，都是屬於您中介公司以後的房源，租售都可以找到您。

如果樓上是裝修公司那您市場更大了，一手房如果沒有裝修那那一些客戶都是屬於您裝修的客戶

有弊：

您通過其他渠道吸引來門店的客戶可能會被售樓處吸引走去買一手房。

售樓部在那邊說明該樓盤是一手房，一手房需要賣了才可能租售，並且剛剛開始新樓盤入住率不高。

總的來說從長遠角度考慮是可以的，不過中介開店選址位置需要結合多方面綜合考慮，比如該位置人口多不多，樓盤多不多，發展空間怎麼樣，其他中介公司有沒有在這邊多不多等。同時在現在互聯網時代開房產中介公司也需要有一個好的房產中介管理系統來管理公司房客源人員財務等，建議您體驗一下房在線，目前市場上挺多公司選擇使用的。

5、網上如何開店？

開店的第一步並不在網上，而是在你的腦子里，你需要想好自己要開一家什麼樣的店。在這點上，開網店與傳統的店鋪沒有區別，尋找好的市場、自己的商品有競爭力才是成功的基石。
確定要開一家網上店鋪後，「賣什麼」就成為最主要的問題了。在確定賣什麼的時候，要綜合自身財力、商品屬性以及物流運輸的便捷性，對售賣商品加以定位。目前個人店鋪的網上交易量比較大的包括服裝服飾、化妝品、珠寶飾品、手機、家居飾品等。在這方面，網上開店與傳統的店鋪並無太大區別，尋找好的市場和有競爭力的產品，是成功的重要因素。

在考慮賣什麼的時候，一定要根據自己的興趣和能力而定。盡量避免涉足不熟悉、不擅長的領域。同時，要確定目標顧客，從他們的需求出發選擇商品。目前主流網民有兩大特徵，一是年輕化，以游戲為主要上網目的，學生群體佔有網民相當的比重；其次是上班族，代表了主流網民的另一大基本特徵——白領或者准白領。了解了主流網民的基本特徵，就可以根據自己的資源、條件甚至是愛好來確定是撒下大網、打主流，還是劍走偏鋒、獨辟蹊徑。特色店鋪到哪裡都是受歡迎的，如果能尋找到切合時尚又獨特的商品，如自製飾品、玩具DIY、服飾定做等商品或服務，將是網上店鋪的最佳選擇。

此外，商品自身的屬性也對銷售有制約作用。一般而言，商品的價值高，收入也高，但投入相對較大。對於既無銷售經驗，又缺原始資金的創業族來講，確實是不小的負擔。網上交易地域范圍廣，有些體積較大、較重而又價格偏低的商品是不適合網上銷售的，因為在郵寄時商品的物流費用太高，如果將這筆費用分攤到買家頭上，勢必會降低買家的購買慾望。

網上開店賣什麼最熱門，哪些商品是人們在網上最喜歡購買的呢？據**網最新統計顯示，水晶、純銀項鏈、彩屏手機、床上用品、牛仔褲等成為人們搜索最多的關鍵詞，這些關鍵詞從一個方面顯示出人們的購物時尚，也為欲做網上生意的人們提供了開店導向。

一、珠寶類:「水晶」、「翡翠吊墜」熱賣。珠寶分類一直是**網上交易最為活躍的分類，2004年，流行飾品的新寵水晶和個性化的吊墜受到買家的青睞。在2004年上半年，**網水晶手鏈平均每月能賣出800餘根，A貨翡翠吊墜的月成交量更是達到了3000個以上。水晶、銀器和玉器的熱銷，帶動了2004年網路珠寶分類的銷售熱浪。

二、禮品居家分類:「Zippo」、「床上用品」受寵。選購禮品一向是花費心思的差事，從2004年的禮品銷售情況來看，人們的送禮越來越偏向於品位與個性，具有一定身份象徵的Zippo打火機成為新寵。僅「Zippo經典鉻」一種款式，2003年全年的銷售量就超過20000個。而床上用品的熱銷說明了網路購物的另一大特點——實用。居家裝飾能看出主人的品位和心態，或素雅、或卡通、或時尚，2003年僅**網床上用品四件套的銷售量就達到了30000套。

三、手機分類:「可拍照」、「彩屏」與「和弦」被青睞。手機一族們始終不會放過任何一種可以展現個性的新功能，2004年可拍照和可攝像的手機無疑成為時尚的焦點，價格適中、功能兼備的索尼愛立信T618在網上的銷售量有4000部之多。而具有彩屏、和弦功能的手機也仍有眾多的購買者，摩托羅拉T720就是其中的典型之一，其2003年網路銷售量達4500餘部，2004年也是勢頭不減。

四、服飾分類:「牛仔褲」、「圓點」、「條紋」繼續流行。牛仔裝是一年四季不變的流行，無論出席何種場合，只要搭配得當，牛仔裝就能顯示出獨特的魅力。2004年流行的低腰修身牛仔長褲，更是受到了白領一族的青睞，**網每月就能賣掉2500條左右。風靡2003年的圓點條紋圖案繼續成為了網路售購的一抹亮色，其中圓點條紋的女包更是獨占鰲頭，因其合適的價格，平均每月能銷售近千個。

五、收藏分類:「奧運」相關收藏品熱潮不退。奧運健兒在雅典的出色表現，引發了2004年的奧運熱潮，也帶動了各類奧運相關紀念品的收藏熱潮。網路的收藏分類在該段時期的交易異常火爆，從2004年6月至8月，奧運類物品的銷售量就突破了1000件。

根據**網的分析，2004年最為看好的是運動產品、房產等相關行業的網上商鋪，他們共同的特點是不再像以前的網路熱銷產品那樣花哨和電子化，而都是實實在在的生活化用品，但對個性化的要求同樣很高。

2003年，**的網路商鋪紅紅火火大發展，其中銷售量較大的是掛件、手機、電腦等產品，熱銷的原因主要是上網一族年輕人對時尚感、裝飾性和高科技的追求。2004年，在**分類排名居中的運動分類漸漸脫穎而出。前三個季度僅運動水壺就銷售了6000多個。專門出售運動類產品的「XX運動用品」商鋪，平均每月的銷售量能達到6000多件，營業額近50萬元。

健身球、瑜伽墊等適合於室內運動的健身器材，以及音像店中頗難覓得的運動教學VCD也是網上店鋪的搶手貨。**的電子商務專家指出，經營這些東西可能還是更適合在網路上，因為網路能夠比較容易地聚集起線下雖然鬆散但數量卻在持續增長的愛好者群體。

2003年在**上開鋪的房產中介商達到了驚人的2000多家，而2004這個數字翻了近兩番。越來越多的租房族在通過網路搜房，僅就目前情況，**網每天新房出租5000套左右，二手房3000套左右，已經沒有任何一家線下中介可比，這種「超市」環境，無疑對小中介爭取客戶是非常有利的。

而網上的房產中介更能吸引到大量外地的客戶和房源。據上海不完全統計，今年上海人、外地人、外籍人士三者的購房比例為75：20：5。海歸們在海外就能通過網路找到合適的房子，「家」的感覺通過網路無處不在。現在**上除了上海的房源，大量北京、青島、武漢，甚至香港的房源都已登錄，每年房產分類都會擁有高達6000萬元成交額。隨著房產交易市場的放開，網上的房產中介商鋪一定會在2004年火上一把。

到哪裡尋找貨源

確定賣什麼之後，就要開始找貨源了。網上店之所以有空間，成本較低是重要因素。掌握了物美價廉的貨源，就掌握了電子商務經營的關鍵。以服飾類商品為例，一些知名品牌均為全國統一價，在一般地麵店最低只能賣八五折，而網上可以賣到七至八折。而在網上，服飾類商品的價格都是商場的二至七折。

那麼，如何才能找到價格低廉的貨源呢？

1、充當市場獵手

密切關注市場變化，充分利用商品打折找到價格低廉的貨源。拿網上銷售非常火的名牌衣物來說，賣家們常常在換季時或特賣場里淘到款式品質上乘的品牌服飾，再轉手在網上賣掉，利用地域或時空差價獲得足夠的利潤。網上有一些化妝品賣家，與高檔化妝品專櫃的主管熟悉之後，可以在新品上市前搶先拿到低至7折的商品，然後在網上按專櫃9折的價格賣出，因化妝品售價較高，利潤也相應更加豐厚。

2、關注外貿產品

外貿產品因其質量、款式、面料、價格等優勢，一直是網上銷售的熱門品種。很多在國外售價上百美元的名牌商品，網上的售價僅有幾百元人民幣，使眾多買家對此趨之若鶩。淘寶網店主張小姐從事外貿工作，由於工作關系積累不少各地的紀念品，送了一部分給親友後，仍有大量剩餘。在朋友的推薦下，張小姐將自己的閑置物品上網銷售，沒想登出不久就銷售一空，現在，她的小店已經有了固定客戶200多人。

**網的「大風外貿」、「51clothes外貿流行服飾」等信用度超過2000點的大賣家都是以外貿服飾起家的。新的網上創業者如果有熟識的外貿廠商，可以直接從工廠拿貨。在外貿訂單剩餘產品中有不少好東西，這部分商品大多隻有1-3件，款式常常是明年或現在最流行的，而價格只有商場的4-7折，很有市常3、買入品牌積壓庫存有些品牌商品的庫存積壓很多，一些商家乾脆把庫存全部賣給專職網路銷售賣家。品牌商品在網上是備受關注的分類之一，很多買家都通過搜索的方式直接尋找自己心儀的品牌商品。而且不少品牌雖然在某一地域屬於積壓品，但網路覆蓋面廣的特性，完全可使其在其他地域成為暢銷品。如果你有足夠的砍價本領，能以低廉的價格把他們手中的庫存吃下來，一定能獲得豐厚的利潤。

4、拿到國外打折商品

國外的世界一線品牌在換季或節日前夕，價格非常便宜。如果賣家在國外有親戚或朋友，可請他們幫忙，拿到誘人的折扣在網上銷售，即使售價是傳統商場的4至7折，也還有10%至40%的利潤空間。這種銷售方式正在被一些留學生所關注，日本留學生「桃太郎」的店鋪經營日本最新的化妝品和美容營養保健品，通過航空運輸送到國內甚至世界其他國家，目前在淘寶和**都有店鋪。因為其化妝品新鮮，而且比國內專櫃上市更快，更便宜，因而受到追捧。此外，一些美國、歐洲的留學生也在網上出售「維多利亞的秘密」、「LV」等頂級品牌的服飾和箱包產品，其利潤均在30%以上。

5、批發商品

一定要多跑地區性的批發市場，如北京的西直門、秀水街、紅橋，上海的襄陽路、城隍廟，不但熟悉行情，還可以拿到很便宜的批發價格。北京的淘寶網賣家萍萍家住北京南城，家附近就有很多批發商城，除了在家的附近進貨以外，還會偶爾去西直門動物園等大規模的批發市場去淘貨。通過和一些批發商建立了良好的供求關系，能夠拿到第一手的流行貨品，而且能夠保證網上銷售的低價位。

找到貨源後，可先進少量的貨試賣一下，如果銷量好再考慮增大進貨量。在網上，有些賣家和供貨商關系很好，往往是商品賣出後才去進貨，這樣既不會占資金又不會造成商品的積壓。總之，不管是通過何種渠道尋找貨源，低廉的價格是關鍵因素。找到了物美價廉的貨源，你的網上商店就有了成功的基礎。

目前，利用網路創業主要有兩種形式：其一是「網上開店」，創業者自立門戶，即建立一個自己的商品銷售網站，或者直接在相關電子商務網站注冊一家商店，自己負責進貨、銷售，並通過網上交易形式進行買賣。另一種方式是「網上加盟」 ，即利用電子商務網站母體，租賃實際商業門面並取得工商營業執照，再經過專業培訓簽訂相關協議，就可以銷售母體網站的貨物。銷售利潤按協議規定分成。相比之下，前者居多，去年僅在易趣網新開的虛擬商店就超過5萬個。

相對於傳統的經營模式，網上創業有著成本低、時效高、風險小、方式靈活的優恪＞?001年中國中小企業情況調查顯示，個人在網下啟動銷售公司的平均費用至少5萬元。但在網上，成本也許只是聯網的電話費。當然，網上開店也並不是有百利而無一害的，服務始終是其軟肋，如誠信問題、安全問題、物流問題等。目前網上交易最大的問題還是信任感的建立。

網上購物的便捷性和實用性日益凸顯，從發展的角度看，以不斷擴大的網民數量為基礎，隨著電子商務的不斷發展以及網路信用、電子支付和物流配送等瓶頸的逐漸突破，網上創業的前景必然更加廣闊。

開店攻略

建立一個自己的商品銷售網站創業。這種模式需要一定的前期投入，而且要懂得一定的網路技術，經營過程中的宣傳推廣成本也較高。你也可以入駐大型網上商城，如網易商城、新浪商城、易趣網等等，這種模式初期創業的普通投資者運用比較多。這一模式的優勢是人氣很旺，也不需要多大的前期投入。

在初次建立網上商店時，最好進行多方調研，選擇既適合自己產品特點和經營者個人愛好，又具有較高訪問量的電子商務平台，同時，在資源許可的情況下，不妨在幾個網站同時開設網上商店。

開店操作

網上開店操作其實很簡單，各個電子商務平台略有不同，一般只需要幾步——

1.注冊後登錄商品：點擊導航欄上的「賣東西」，首先選擇出售的商品分類。成功登錄後，選擇商品的明細分類，接下來就可以填寫商品信息了。商品信息包括商品名稱、描述、數量、所在地、新舊程度等，然後是設定價格：起始價，一口價，底價(您的心理底價)；可以選擇使用粗體顯示、櫥窗顯示、購買推薦位等增值服務。如果上傳能夠准確說明商品屬性的精美圖片，將大大增加交易成功率。

2.提交交易服務費：商品網上成交時，網站將按商品成交價的比例收取一定的交易服務費。如果由於買家違約而未能在網下實際達成交易，賣家可以根據「退費流程」就該商品向網站申請退回交易服務費。

3.網下交易：與買家成交後，網站服務部門將用E-mail給您一封成交信，並告知聯系方式。賣家可以和買家約定如何付款，如何送貨或當面交易。

4.做出評價：網下實際達成交易後，買賣雙方都有義務為對方做信用評價。這會對將來評價買、賣雙方的信用，以及再次成功交易有重要影響。

網上商店經營建議

1.盡量經營有特點的商品(如果大家都賣衣服，那你就賣褲子)。網上開店賣什麼取決於市場的需求和資源、條件和愛好等在內的具體情況。

2.裝修好「門面」。網上商店建好之後，最重要的問題就是如何讓更多的顧客瀏覽並購買。網上商店並不是一個獨立的網站，整個電子商務平台可能排列著數以千計的專賣店。在數量眾多的網上商店中脫穎而出，並不是很容易的事情，「第一眼」印象往往決定消費者是否訪問自家小店。「包裝」必不可少，包括起個好名字以及及時刷新和組織網上店鋪的貨品陳設。這就要求店主們在給自己的小店取名、頁面製作和平時的維護上多花功夫。

3.隨時增加新貨，讓人有的看，不會覺得厭煩。

4.學會抓住一切機會宣傳自己的小店，盡可能多地在其他論壇上發言，多發好文章，讓別人對你有印象(簽名檔一定不要忘了)；把自己開店鋪的事情告訴你認識的所有朋友，通過口碑的力量宣傳；到一定的時間，有了些感想的時候，可以寫心情故事，放在平台的首頁里推薦，知名度又會增加許多。

5.店鋪開了一陣子後，可以私下裡和別人聯系，交換友情鏈接。大家通過交換鏈接，可以形成一個小的網路，能增進彼此的影響力。

6.在網上開店鋪，應保證充足的上網時間，及時回答買家對你商品的提問。

7.最重要的是誠信，不管是買東西，還是賣東西。

8.多在論壇轉悠，學習別人的好經驗。
參考資料：http://www.ezit.com.cn/pub/html/ezit/zhuan/c2c/

6、買二手商鋪要注意什麼，交易流程是怎樣的

買二手商鋪注意問題：
1、實地評估
購買商鋪前，一定要實地考察，認真評估一番，確定這個商鋪是否值得買。比如說人流量大不大，人流的轉化率高不高，購買力強不強等等；在考察上鋪的價值時，最好還要測算一下租金回報率，問下周邊在租上鋪的租金，假如每年空置期一個月，租金回報率就是月租金的11倍除以總價。
為了能夠更加准確的評估商鋪的價值，如果有必要的話，建議聘請專業商鋪評估公司進行實地評估，根據他們出具的風險評估報告再決定是否投資。
2、未來規劃
商鋪的價值會受到周邊環境、商業規劃的影響，如果所在區域未來有其他規劃，可是你卻不知道，就會影響投資決策的成敗。所以，一定要到規劃部門詳細了解商鋪所在位置是否存在新的規劃，或者向租客打聽一下。
3、商鋪的產權性質
主要是商鋪的土地用途要了解清楚，避免違規的「居改非」。對於一些不是通過正規渠道批準的「居改非」（比如私自「居改非」），日後可能面臨被取消的風險，有可能無法辦理營業執照，也沒有經營資格。所以，一定要在購鋪合同中針對這點，擬定一條違約賠償方式。
4、商鋪的租賃情況
租客的租期還有多久？室內裝修怎麼處理？是否簽署放棄優先購買權承諾書？等等，這些都要在購鋪前做好產調工作。
5、稅費提前算清楚
進行二手商鋪交易，稅費是個大頭：增值稅、契稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅（最好是問清楚這個！），動不動就是要付幾十萬，不搞清楚這些，你就是冤大頭。如果稅費太多，既可以在總價上砍，也可以在合同中約定，哪些稅費由原業主承擔。
6、貸款問題
商鋪貸款成數最多5成，最長10年。再考慮到銀行評估價一般比實際成交價低，最後的貸款還不到成交價的5成，所以一定要提前問清楚，准備好充足的首付款。
7、產權
購買的商鋪產權一定要清晰，最好不要購買有產權問題的商鋪，所以購買前一定要查看房屋產權證、土地證、抵押或質押狀況的權屬證明等，不要全聽業主的一面之詞。
8、商鋪本身結構
不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價格相同的情況下商鋪自身的結構就顯得相當重要，主要考慮因素有面寬和進深的比例、房屋內部布局結構及利用率、房屋的高度、承重、樓層等;只有這些硬體合格才能保證客戶在使用或者後期承租上更符合自己或承租對象的使用標准。
9、配套
良好的配套能節省商家客戶很多成本與精力。如水、電及電容、燃氣、弱電設施、排污化油設施等。購買前一定要核實清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約後期自營或者出租效果。
交易流程如下：
1．購房資格核驗（住宅類）。
2．網簽合同。
3．地稅部門核定契稅。
4．房屋發證大廳辦理房屋所有權證。
(6)二手房開店准備擴展資料：
商鋪出售合同是商鋪出售過程中關於權利和義務的合同。商鋪出售是商鋪所有權即產權的轉移，一般商鋪購買者擁有商鋪產權證，商鋪的產權總共有40年，商鋪產權人擁有商鋪處置權、收益權等權益。
參考鏈接：
網路-商鋪買賣合同

7、二手房買賣注意事項

注意1 了解該套「二手房」是否屬於允許出售的房屋

因為公有住房「房改」售房時，有些單位還保留有優先收購權。所以，一定要征詢原產 權單位同意所購房屋轉讓的書面意見，並簽章。

注意2 了解房屋所有權是否真實、完整、可靠

房屋所有權人是否與他人擁有「共有權」關系，房屋有無其他債權、債務糾紛。但最要 緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的「房屋所有權證」。

注意3 了解所購「二手房」的准確建築面積

合同中約定出售房屋的面積應以現在的產權證上註明的為准，其他面積不計在內。此外，還要考察 地段、環境、價位和房屋結構、格局、採光條件以及物業管理等相關問題。

注意4 了解購買「二手房」的程序

購買「二手房」買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合同》，並到房屋所在區、縣國土房管 局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規定的稅費手續。

注意5 了解屋內設施的交驗細節

有些業主在簽訂合同時常常口頭向客戶保證，屋內裝修的鋁合金門窗、地板、空調以及櫃子、熱水 器可以全部贈送。結果到實際交房時客戶卻發現門窗被卸、地板被撬、屋內狼藉不堪，而業主承諾的 空調、熱水器更是不見蹤影。

注意6 付款方式

在購房合同簽訂過程中，必須注意付款方式的一個個環節。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式 的選擇上標明，在簽訂《房屋買賣合同》時，客戶即支付相當於房價款百分之多少的定金給業主或中 介公司等。

注意7 交房時間

在合同簽訂的時候還應該明確註明房屋交驗時間是在過戶後第幾個工作日或雙方約定的其他時間; 房屋交驗前產生的費用及房屋交驗時產生的費用由誰承擔;另外，雙方的其他約定也需在合同中註明 。

注意8 違約責任

買賣雙方在合同約定時最好清楚標明各方的責任義務，這樣可大大有利於避免糾紛的發生。如悔約 責任、違約金款項、逾期付款責任、滯納金款項及其他違約情況等。

揭秘消費陷阱：買二手房八陷阱不得不防

3·15新報法律專家團揭秘消費陷阱——買二手房 八陷阱不得不防

二手房，因為其價格優勢以及周邊成熟的配套設施為不少市民青睞。但相對於新開發的商品房，二 手房買賣存在更多的風險。為此，新報法律專家團成員，德欣律師事務所任秀福律師專門總結了買賣 二手房的幾個陷阱，提醒買房人注意。

陷阱1

房屋買賣前，驗證產權證是買房人一般都不會忽略的環節，但產權證的真實性並不是所有人都會考 慮的。最直接、有效的防範方法，是到房地產產權登記部門進行查詢，核實產權的真實性。

陷阱2

出賣人具有合法處分權，是保證「二手房」買賣行為合法有效的基本條件，否則可能導 致買賣合同無效，這是二手房買賣中常見的「陷阱」。要想避開這個陷阱，買房人應注意 以下幾個方面的問題：出賣人必須是產權證上登記的產權人;如果房屋有多個共有人需要全體共有人 共同簽訂房屋買賣合同;如果出賣人為已婚，買賣行為需要取得其配偶的確認，購買二手公有住房， 應取得共同居住人同意。

陷阱3

在簽訂買賣合同後，如果賣房人又將該房屋賣給他人，並且辦理了過戶手續，致使先前的買賣合同 無法履行。「預告登記」是避免這一陷阱的有效手段，但買房人要注意，必須在預告登記 後三個月內去辦理申請產權變更登記，超過三個月未申請的，預告登記失效。

陷阱4

購買的房屋正由出賣人或承租人居住的情況下，在買房人付款後，如果房屋居住人拒不交付房屋， 買房人仍會無房可住。為避免這一陷阱，在購買這類房屋時，買房人應在房屋騰空，具備交付條件後 再交付房款並在付款後立即接收房屋。

陷阱5

一些沒有辦理產權證的房屋，是因為存在難以解決的問題(如開發商欠繳政府費用、設計變更未經 批准)，可能在長時間內無法取得產權證。如購買此類房屋，先要把未辦理產權證的原因弄清楚，對未 來風險有充分預期，再決定是否購買。
陷阱6

如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產權受限制的情況存在，買房人在購買房屋後，將無法順 利取得所有權，甚至可能造成經濟損失。買房人應事先到房地產管理部門進行查詢，如存在上述情況 ，不要購買。

陷阱7

為賣出房屋，賣房人經常會向買房人提供虛假信息和承諾，但有些內容並未寫進合同中。事後，當 買房人發現問題時，有苦難言。為避免這個「陷阱」，買房人應就關心的問題詢問賣房人 後，盡可能去核實情況的真實性，同時要求將這些內容寫進合同里。

陷阱8

原房主如果欠繳暖氣、水、電、有線電視等費用，會導致買房人無法正常使用這些附屬設施。買房 人首先要了解清楚相關情況，同時把法律責任明確寫進合同當中來約束賣房人。

購房被中介忽悠?二手房4大陷阱一一拆招

最近的二手房市場特別火，無論買賣還是租賃，都出現了近一年來的高峰。但是在熱鬧的市場交易 中，遭遇二手房交易陷阱的客戶也有不少，其中四類情況非常多見。

門店房

兩開間縮水為單開間——

陷阱一：不實房源

蕭山的韋女士打算在杭州市區開店做生意，因此過完年後她就開始留意合適的店面房源。2月份， 她看到一家中介公司登的房源廣告中，有一套位於市中心香積寺路的店鋪，根據廣告中的描述，該房 源是「沿街旺鋪」，面積約50多平方米，層高較高，可分隔為上下兩層，並且特別註明為 「兩個開間」。「綜合這些條件，我覺得這套房源做店面房還蠻合適的。」韋 女士說，她很快就跟這家中介公司取得聯系。

經紀人第一次帶韋女士去現場看房的時候，經紀人表示房東不在杭州，手裡又沒有房子的鑰匙，因 此只能在門口打量幾眼。當時韋女士發現，從門面的樑柱來看，這套房子應該是單開間的。但是經紀 人解釋說，旁邊空的那套商鋪也是這位房東的，裡面是打通的，肯定是雙開間。

當韋女士提出等房東過來的時候好好再看一下房子的時候，經紀人表示現在想買這套房子的客戶很 多，如果韋女士有意向買這套房子，可以先交訂金1.5萬，如果成交了充抵房款，如果不成交可以全額 退還。韋女士想想自己也沒什麼損失，於是交了這筆「訂金」。過了幾天，中介通知她可 以去現場看房，這次韋女士進到房子裡面，發現根本就是單開間，當她詢問經紀人的時候，經紀人表 示是自己弄錯了。「單開間怎麼做生意啊?」韋女士當即決定退了這套房子，前面一直服 務態度很好的經紀人這時翻臉了，怎麼都不肯退還1.5萬元的訂金。

拆招：不實房源是黑中介慣用的招數。比較常見的是拋出虛假低價房源做誘餌。對此，最管用的防 范措施就是買賣雙方當面詢問，避免只聽中介方面的一面之詞。

為免交賠付金，中介上演雙簧戲——

陷阱之二：獨家代理

馮女士賣房子的時候，曾經有不少中介公司找上門來要求獨家代理她的房子。其中一家中介公司開 出的條件是：兩個月內以商定的價格幫馮女士賣掉這套房子，如果到時候沒有賣出去，中介方面將支 付給馮女士2000元的賠付金;如果期間馮女士將房源掛到別的中介公司或者擅自賣房，則要賠付中介 一定數額的違約金。當時馮女士的房子已經叫賣了很長時間，一直沒有找到買家，因此馮女士與該中 介簽訂了獨家代理協議。

馮女士的房子一直沒有賣掉。眼看只差十來天，兩個月的期限就要到了，這時候馮女士的電話忽然 多了起來。「都是一些自稱是買家的陌生電話，其中有一位表現得特別想買我這套房子。 」馮女士回憶說，那位女客戶對馮女士說，自己很喜歡這套房子，只要價格便宜一點就准備下單 。馮女士告訴這位客戶自己的房子已經委託給中介公司獨家代理了，如果她真的想買，可以到該中介 一起談。不過那位客戶不同意，堅持要跟馮女士私下裡交易，並且急著要簽意向書。

「我真的差點心動了，難得有這么誠心的客戶。」馮女士說，當時家裡人提醒這很可能 是中介唱的一出雙簧戲，因此她對這位客戶表示要再考慮考慮。「結果，在兩個月限期的最後幾 天，這位客戶每天都會打好幾個電話過來，表示要下單簽意向書。有一次還揚言如果我不賣給她，這 套房子肯定賣不出去。」馮女士說，果然不出所料，等到房子獨家委託到期，中介不得不支付賠 付金後，那位客戶再也沒打來電話。

拆招：以前為了營造房子熱賣的假象，一些中介公司會叫上很多「房托」一起去賣房現 場托市;而現在冒出來偽裝買主的「托兒」。對此賣家除了要想想來龍去脈，還得練就火 眼金睛。

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