融創新鄭項目

1、融創中國「楓葉計劃」落地鄭州了嗎？

11月12日、13日融創中國關愛老業主的楓葉計劃落地鄭州，在融創美盛象湖壹號、融創城開瓏府項目售,樓處溫情開展。
當你老了，頭發白了，似乎多了幾道皺紋的時候，換我來好好照顧你，這就是融創中國「楓葉計劃」的意義所在。

2、普通人，家裡沒礦，別亂碰新區

本文的目標讀者就是普通人，那麼啥是普通人呢？

1、不以買房為業；

2、有倆閑錢，也不是太多，有點閑空，也不是太長；

3、沒有啥可靠的城市產業規劃內部消息；

4、不想當韭菜，但也沒有自信去做鐮刀的那些人。

至於，那些自稱是樓市專家，買房奇才，城市消息靈通人士，樓神護體的非「普通人」，很好，你可以關掉此文，因為這篇文章不是為你們寫的。

對於第一部分的人群，經過了本輪房地產洗禮，我覺得最應該得到的經驗就是七個字——

普通人別買新區。

【1】

首先，必須承認一點，短期論漲幅新區一定比老城高。

這不是哪個城市的獨有現象，而是中國的普通規律，無論它是幾線城市。

一線城市的深圳，這一輪房地產漲幅最高的就是前海新區。

二線城市的合肥，漲幅最高的是政務區，其次是濱湖新區。

三線城市的洛陽，漲幅最高的是洛龍新區，而現在新一代的漲幅王就是十公里之外伊濱新區。

然而，這裡面有兩個前提。

第一、你必須找到這個城市前景最好的新區，甚至要尋找最佳的新區板塊；

第二、你必須在比較合適的時間入場，在更加合適的時間出場。

二者缺一不可。

【2】

第一點，你必須找到這個城市前景最好的新區。

這個看似簡單的問題，放在現實可能就是一個非常復雜，沒有標准答案的多選題。

因為，在中國，一個城市可能啥都缺。

缺人口，缺產業、缺資金，但是一定不會缺兩個東西—— 概念、新區 。

這一段，大家都說鄭州新區多，供應不要太充足。

但是，我這個鄭州人一到成都，說實話，就被天府之城的新區和新區概念之多驚呆了。

論大的，有一路向南的國家級新區——天府新區。

論新的，有跨過龍泉山，新一代新區——龍泉驛新區。

幾乎每一個行政區，都有自己的親兒子新區。武侯區有武侯航空新城，青羊有教育新城，幾個工廠一劃就是產業新城，一個高校一圈就是大學智慧城。

反正，在成都市調的感覺就是—— 新區天天有，概念日日新 。

而且，對於某些比較大的新區，玩的還是俄羅斯套娃形式，大城之中有板塊，板塊之中有子板塊，而且每個板塊有概念。

就以成都最大的國家級新區——天府新區為例。至少，天府新區又可以分為比較靠北的高新大源金融城，處於中部麓山南湖板塊，以興隆湖為中心的興隆板塊，更遠的視高鎮就不說了。

再往下分，就拿天府新區中部來說，又可以分為——麓山子板塊，麓湖子板塊，錦江生態帶等的。

反正，每個板塊，在售房部的銷售員嘴裡都是——概念滿滿，前途光明，升值拉滿，是你在這個城市買房的最佳選擇。

至於信不信呢？我相信其中有一兩個一定會成，成為整個城市的漲幅明星，至於其他呢？

呵呵。

所以，所有的媒體，所有的專家一定會勸告你，新區買房，一定要選好新區。

至於什麼是「選好」，怎麼算「選好」，不好意思，公說公有理，婆說婆有理，怎麼選，你自己看著辦吧。

你要是市規劃局長，你要是市發改委主任，懷疑你知道下一步政府投資重心在哪裡，哪裡的新區最有前景，哪個新區買房，你心中應該有答案。

但問題是，你是嗎？

【3】

說完第一個問題，我們來說第二個問題——購買新區，為什麼時間點把握更加重要？

說這個問題之前，先說最近全國樓市一個熱點——鄭州樓市怎麼了嗎？

那麼，鄭州房價的真相是什麼？

真相就是——中心城區相當穩固，但是中遠郊卻有較大幅度的降價。

前一段，根據相關顧問公司統計，從下半年開始，三環的開盤去化率比四環內開盤去化率要高17%左右，而四環開盤去化率比四環之外的高12%，而鄭州直屬區域的比鄭州遠郊縣和環鄭區域要高19%。

說白了，就是 在樓市下行階段，越是主城去化率越高。

環鄭和中遠郊項目去化率不好，自然會降價，明降和暗降都有。

而新區主要卻都在這些區域。

比如，在鄭州典型的新城片區。

鄭州親侄子的新鄭市南龍湖，2017年均價10000上下，現在9000元的房子隨便挑。

鄭州親兒子的航空港區，2017年均價是10000多，目前南港8000多的房子一大把。

鄭州表侄子的平原新區，2017年均價8000多，目前新開盤的位置較好融創項目可以達到5000多。

鄭州非發展方向的滎陽東，2017年均價9000，目前均價7500元。

鄭州小弟開封西，2017年均價是9000元，目前均價6500元/㎡。

鄭州干兒子的綠博，2017均價12000元/㎡，目前均價8000-9000。

這些鄭州遠郊或者環鄭片區，這兩個月我都去過，有些還去過不止一次。

負責的說，每個新城片區，每個項目情況都有細微差別，但是最大的一個共性就是， 和鄭州聯系越緊密的城區跌幅最小。

以鄭州剛需集散地的南龍湖為例，雖然它只是鄭州的侄子片區（屬於鄭州下屬新鄭市），但是距離鄭州最近，最為成熟，而且通了地鐵，所以跌幅也最小。

而這幾個片區跌幅最大的則是——開封汴西新區，以正在全場七折的全國某大未來城項目為例，2017年頂峰的時候，帶裝修接近10000，現在毛坯5700，即使算上裝修，降幅至少也在3000元。

然而，三環內鄭州主城呢？漲是不會再漲了，但是說大跌也談不到，降幅最大的片區可能降了有500上下，而且多以特價房的形式。

【4】

這就是，所謂「第一個房價倒下大城市」鄭州的真實市場。

對於鄭州，2020年的金九銀十，主城是秋天，遠郊是初冬，環鄭是深冬。

但是，時間退回三年之前，卻是另一番景象，主城是春天，遠郊是初夏，環鄭是盛夏。

遠郊新區，一次土拍就可以蘇醒，二次土拍就可以興奮，三次土拍就可以高潮。在市場上升期，遠郊新城一年房價上漲30%，只能說是及格，一年上漲50%，只能說是符合預期，一年翻一倍才能算是優秀。

然而，在市場下行期，當所有的激情退去，這些遠郊新城，可以用一句說爛的名言形容—— 跳的越高，摔得越慘 。

所以，新區無論漲跌都會大大超出人們的預期。這就是市場的規律，不以人的意志轉移的規律。

然而，最大的問題是，誰投資房子，尤其是上躥下跳新區的房子，你能准確預測價格走向，從而買在谷底，賣在頂峰，完美脫身。

對於時間的把握，所有的專家都告訴你，要把握好買賣時機，然而這個問題到了現實——又變成了玄學，因為就是房管局長，也難以給出你准確答案，更何況只是普通人的你。

【5】

所以，新區雖好，但前提是，你必須做好選擇。

選標的，選板塊，這需要你成為城市發展專家，甚至還需要一些內部消息。

新區上行周期漲幅雖高，但是市場下行階段，跌幅也會最猛。

選買入時間，選賣出時間，這需要你成為預測專家。

當你認為，你有能力把控一切，你當然最好的選擇是新區。

如果你就是個普通人，我勸你還是買主城甚至二手，至少主城再差的市場，房子也有租金，可以幫助你熬過漫漫冬日。

因為，你和我只是一個普通人。

3、鄭州融創御湖宸院復工了嗎？

近段時間，鄭州某小區交房現場，沒有鮮花，只有保安的鋼叉，在朋友圈刷屏。回頭想想，鄭州有個樓盤，交房不維權，還送錦旗的小區，融創御湖宸院三期怎麼樣？下面跟著鄭州房產網蝸牛家一起來看看。
融創御湖宸院，是融創鄭州布局在西區的首 個項目。緊鄰西區三環內唯一的內湖帝湖，融創御湖宸院一二期已經售完，三期開始正式進入大眾視線，但是據鄭州房產網蝸牛家所知，三期地塊的優點和缺點也是十分明顯。
融創御湖宸院三期地塊是後河蘆城改項目，總面積約110.03畝，容積率4.0，規劃16棟34層高層住宅、1棟幼兒園及部分配建用房，融創御湖宸院三期主要產品面積以89-143㎡產品為主。兩梯四戶和三梯六戶，精裝修交付，全為大面寬雙陽台南北通透設計，總體來看，戶型設計還是比較合理的，總規劃戶數2542戶。
融創御湖宸院三期交通配套：
臨近地鐵5號線後河蘆站，以及長江路、桐柏路、西三環、航海路等多條主幹道，交通比較便利。
融創御湖宸院三期生態配套：
融創御湖宸院周邊有一湖一河三公園，分別是帝湖、南水北調河、長江公園、綠城公園以及市政體育公園，生態環境還不錯。
融創御湖宸院三期商業配套：
融創御湖宸院三期周邊有中原萬達、二七萬達、升龍商業廣場、帝湖百貨以及百姓商場等，逛街購物方便。
融創御湖宸院三期戶型：
融創御湖宸院三期主要產品面積以89-143㎡產品為主。89㎡三室兩廳一衛，戶型較為方正，三開間朝南，卧室帶有飄窗，卧室客廳通體陽台設計，L型廚房設計，整體動線還是較合理，公衛都做到干濕分離，整體而言戶型上沒有很大的缺陷。 103㎡三室兩廳兩衛，128㎡，143㎡四室兩廳兩衛設計，戶型舒適度都比較高，幾乎也都沒什麼面積浪費。
融創御湖宸院三期優勢：
1、融創御湖宸院三期位於西三環長江路，航海西路，屬於三環沿線。
2、融創御湖宸院三期西側學校順利與名校簽約，雖然是託管或分校模式，但也是項目的一個亮點。
3、融創御湖宸院周邊偏改善性質的住宅項目比較少，競爭壓力不大。
4、融創三期的戶型都是三開間朝南的方正戶型，幾乎也都沒什麼面積浪費，得房率還是可以的。
5、預計2024年最遲10月份（具體以合同為准），支持省直/市直/公積金/組合貸。
融創御湖宸院三期劣勢：
1、融創御湖宸院三期臨近三環，可能會有噪音和粉塵。
2、與驚艷眾人的一期比較，沒有了湖景房。
3、融創御湖宸院三期距離雲夢山莊和加油站較近。
4、融創御湖宸院三期周邊地鐵線路比較少，僅有地鐵5號線後河蘆站。
5、融創御湖宸院三期戶型中89平和103平佔比較大，還是以剛改和剛需為主。
最後再來看一下融創御湖宸院三期：
融創御湖宸院三期在西三環西側區域，需要謹慎西三環高架帶來的噪音干擾。目前地鐵只能依靠5號線的後河蘆站，距離有點遠。總體各種生活配套，都比較齊全，但主要分布在西三環東側。融創御湖宸院三期應該會偏向於剛改，比較適合地緣客戶。地理位置以及生活配套上顯然是不如一期和二期，南側是已經爛尾的祈福城，周邊還有雲夢山莊+加油站這樣的不利因素，但勝在戶型設計還不錯。
雲夢山莊原來叫鄭州公墓，佔地300畝，規模不算小。唯一慶幸的是御湖宸院三期是在雲夢山莊的南邊，幾乎看不到雲夢山莊。對於墓園這種不利因素，如果你心夠大，其實沒啥影響。

4、鄭州融創空港宸院怎麼樣？好不好？值不值得買？

樓盤名稱：鄭州融創空港宸院

城市：鄭州

樓盤位置：鄱陽湖路長安路西南

開發商：河南佳港實業有限公司

產權年限：70年

建築類型：小高層,

公交線路：627路公交站：鄭港五路鄭港一街 - 公交站；鄭港五路鄭港二街 - 公交站；鄭港二街鄭港四路 - 公交站；長安路洞庭湖路 - 公交站
621路、632路、629路公交站：遠航路長安路 - 公交站
635路公交站：鄭港二街鄭港四路 - 公交站
626路公交站：富士康e區北門 - 公交站

其他交通方式：從鄭州新鄭國際機場出發，進入迎賓大道，行駛2.8公里後右轉，進入華夏大道，行駛4.2公里後右轉，進入慈航路，行駛490米後右轉，進入凌煙街，行駛390米後左轉，進入鄱陽湖路，行駛190米，即可達到項目。

規劃信息：其佔地面積為228666.67平方米，容積率，綠化率0%，共0棟樓，停車位

周邊配套：周邊教育配套：幼兒園—英迪國際學校；中小學—英迪國際學校、河南省實驗學校裕鴻國際學校、鄭州航空港育人高級中學
商業及銀行配套：商場—空港跨境免稅店、沃金商圈、錦榮悅匯城；銀行—鄭州銀行、光大銀行、交通銀行、建設銀行
醫療配套：河南省省立醫院、鄭州市第一人民醫院港區醫院

（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為准。）

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5、融創中國在鄭州的項目

目前融創中國在鄭州有兩個項目，分別是：融創美盛象湖壹號、融創城開·瓏府。
前者位於鄭東新區金水東路與雁鳴路交會處，後者位於惠濟區文化路英才街西800米賈魯河與東風渠交匯處。

6、融創在全國的項目分布？

目前融創在北京、華北、上海、西南、東南、廣深、華中、海南等地區都有項目，詳細請見下圖

7、融創這個項目是怎麼回事？

融創星耀五洲位於天津市津南區八里台板塊天嘉湖旅遊景區內，這個項目最早在2008年由雲南星耀集團進行開發，後由於資金鏈斷裂，由融創102個億收購項目。整個項目建立在天嘉湖之上，總佔地一萬一千畝，包括七千畝的水域和四千一百畝的陸地，相當於0.7個和平區大小。後期融創自建四十萬平方米的商業配套以及私立學校和醫院。

規劃為別墅為主加部分高層額混合業態，保證每個業主都能真正意義上的享受到天嘉湖景。

1、目前處於天津市的價格窪地，性價比高

2、獨有的環境資源、項目稀缺性，真正意義上的環湖景觀

3、項目體量大，預計10萬人居住，儼然一座遠離都市的小城市群落

4、自配套40萬平方米的商業配套，規劃幼兒園、小學

5、項目體量大，後期新出讓土地對項目有抬價左右

8、融創城開中原宸院這個鞋項目周邊的配套有什麼？

融創城開中原宸院項目位於鄭州市北部惠濟區域內，在惠濟區政府西側，屬於鄭州市北三環和四環之間。項目共分5期開發，總共佔地761.1畝，規劃建築面積166.98萬方。整個項目由8幢高層，8幢洋房共16幢組成。

項目配套： 

交通：項目周邊交通便利，包含五橫五縱道路可通達全城； 項目周邊2條地鐵環繞，2號線預計今年年底建成，古樹苑站距離小區距離500米左右；3號線二期工程也會通過項目周邊（規劃中）；

商業：項目自身有10萬方商業配套，此外該區域東側有惠濟萬達、美景萬科廣場等商業配套，購物非常方便。

教育：項目三公里范圍內有惠濟區實驗幼兒園、惠濟區實驗小學、開元路小學、鄭州四中等，資源比較豐富。

醫療：該區域內有惠濟區人民醫院、鄭州市第三人民醫院，兩所大型甲級綜合醫院，就醫有保障。

9、融創城項目情況？

融創城項目位於東麗區津濱大道與登州南路交口處，是由融創集團開發的低密度洋房社區。
項目一共佔地26萬平米，一共分三期開發，一期主要是中高層，二期主要是洋房，三期主要是商業綜合體。融創在天津市場主要是做高端項目，這個項目高端的特點就非常明顯，封閉式的小區管理，人車完全分流，*修交房，小區的綠化都是成樹移植，業主入住即可享受成熟的小區配套。
項目優勢：
1 融創開發，融創的品牌效應在天津市場特別明顯，樓盤品質有一定保證。
2 低密度的花園社區居住非常舒適。
3 戶型豐富，80平到170
4 周圍配套規劃完善，規劃中的地鐵4號線在項目東西兩側各有一站，出行以後非常的方便。
學校有耀華中學濱海分校，購物有華潤萬家，還有兩站地的萬達廣場，非常的方便。
項目劣勢：
無明顯劣勢，非要有的話就是目前還沒有地鐵，以後會開通。
綜合來說：
此樓盤非常適合。

10、鄭州融創空港宸院周邊環境怎麼樣？生活便利嗎？

樓盤名稱：鄭州融創空港宸院

城市：鄭州

公交線路：627路公交站：鄭港五路鄭港一街 - 公交站；鄭港五路鄭港二街 - 公交站；鄭港二街鄭港四路 - 公交站；長安路洞庭湖路 - 公交站
621路、632路、629路公交站：遠航路長安路 - 公交站
635路公交站：鄭港二街鄭港四路 - 公交站
626路公交站：富士康e區北門 - 公交站

其他交通方式：從鄭州新鄭國際機場出發，進入迎賓大道，行駛2.8公里後右轉，進入華夏大道，行駛4.2公里後右轉，進入慈航路，行駛490米後右轉，進入凌煙街，行駛390米後左轉，進入鄱陽湖路，行駛190米，即可達到項目。

規劃信息：其佔地面積為228666.67平方米，容積率，綠化率0%，共0棟樓，停車位

周邊配套：周邊教育配套：幼兒園—英迪國際學校；中小學—英迪國際學校、河南省實驗學校裕鴻國際學校、鄭州航空港育人高級中學
商業及銀行配套：商場—空港跨境免稅店、沃金商圈、錦榮悅匯城；銀行—鄭州銀行、光大銀行、交通銀行、建設銀行
醫療配套：河南省省立醫院、鄭州市第一人民醫院港區醫院

（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為准。）

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