房屋綠化創新

1、關於綠化美化環保的相關內容

（一）嚴保現有綠化成果
一方面要加強現有綠化的養護工作。要加強市政公共綠化養護的招投標工作，完善綠化管養考核制度及評分標准，堅持管養不達標淘汰制度，加強對承包鹽田區綠化管養單位的考核，提高綠化管養水平。另一方面，要加強對城市所依託的山坡林地、河湖水系、濕地等自然生態敏感區域的保護，維持城市地域自然風貌，反對過分改變自然形態的人工化、城市化傾向。在城市開發建設中，要保護原有樹木，特別要重點保護大樹、古樹；在道路改造過程中，反對盲目地大規模更換樹種和綠地改造，禁止隨意砍伐和移植行道樹；堅決查處侵佔、毀壞綠地和隨意改變綠地性質等破壞城市綠化的行為。
（二）加強環境綜合整治，有步驟開展綠化升級改造工作
對全區黃土裸露地段，特別是鹽田港後方陸域進行環境綜合整治，全面解決綠化盲點造成的黃土裸露問題；重點對有路無樹的路段進行調查整治，對行道樹路段進行查漏補缺。為避免重復建設和盲目投資，在合理規劃的基礎上，有步驟地開展全區綠化升級改造工作。對區域開發建設已經成形，市政設施已經完善區域，要重點加強綠化升級改造工作。2007年，鹽田區完成了沙頭角海濱棧道綠化升級改造工作，豐富了海濱棧道綠化植物品種和層次，園林布局、美化效果更加突出，收到了很好的環境效果和社會反響。2008年，可著手高速公路出入口區域綠化升級改造工作，同時可著手道路樹穴改造和環境點綴工程。改造工程要通過科學合理的植物配置，增加喬、灌、地被種植量，努力增加單位綠地生物量，充分利用有限的土地資源實現綠地生態效益的最大化；要適當降低草坪比例，減少塑料等建築小品和大型噴泉的使用；對現有草坪面積過大的綠地，要合理補植喬灌木、地被植物和宿根花卉；要加強城市綠化隔離帶、城市道路分車帶和行道樹的綠化建設，增加隔離帶上喬木種植的比重，建設林蔭道路；要推廣立體綠化，在一切可以使用的地方如立交橋、廊架、垃圾中轉站、公廁等地段和區域進行垂直綠化，進一步提高單位綠地生物量，達到綠化、美化、藝術化環境效果。對於區域開發建設尚在規劃建設進行中，市政設施尚未完善區域，為達到綠化美化環境效果，綠化建設宜進行臨時、簡易綠化，實施環境綜合整治，避免黃土裸露，改善環境臟、亂、差等問題。
（三）積極落實上級政府布置的園林綠化建設任務，打造綠色生態城區
要不折不扣的完成上級政府布置的各項園林綠化建設任務，打造綠色生態城區，積極推進深圳市 「生態市」 建設步伐。2008年，要在全區主要道路沿線、公園、公共綠地、二線關口等地點，廣種市花勒杜鵑，彰顯城市特色；要繼續推進社區公園建設，打造「公園之城」；在城市廣場、閑置地、拆違建地等一律能綠化的地段見縫插綠等。
（四）加強宣傳，積極引導社會參與園林綠化工作。
強化政府在資源協調、理念引導、規劃控制、政策保障和技術推廣方面的作用，積極引導、推動全社會參與城市綠化建設工作。加強房地產項目、工業園區等建設項目的綠化規劃控制要求，引導企業通過科學的植物配置，增加喬灌木地被種植量，努力增加單位綠地生物量，充分利用有限的土地資源實現綠地生態效益的最大化。要推廣立體綠化，在一切可以使用的地方進行垂直綠化，推廣屋頂綠化。同時，加強宣傳，積極引導，利用「植樹節」、「六五」世界環境日等節日，引導社會參與生態城區建設，發動社會各界、企業、團體積極捐種、認種城市綠化樹木。
科學規劃，開拓創新，城市綠化向美化藝術化轉變
鹽田區城市綠化工作提出了新的要求，需要鹽田區園林綠化建設工作要有高起點規劃、高標准建設、高水平管理。
（一）高起點規劃
鹽田區城市園林綠化工作雖占盡「天時、地利、人和」之優勢，但存在可用綠化土地少，綠化建設規劃紊亂，土質差，汽車尾氣污染嚴重等劣勢。為此，開展鹽田區綠地系統研究及其生態規劃類的研究項目，高起點規劃鹽田區園林綠化建設，選擇適合在鹽田區種植的、造型優美的植被，有計劃、有系統的開展綠化建設或升級改造工作尤為必要。要高起點規劃以喬木為主體、植物物種豐富多彩、具有南亞熱常綠闊葉林特徵植被，建設生態功能穩定、生態效益良好的城市園林生態系統，增加植物資源總量，初步形成「多樹種、多層次、多色彩、多功能、多效益」的城市園林景觀體系。城市綠化向美化、藝術化轉變，努力把鹽田區建設成為擁有美麗的海濱生態風景和山林綠地生態風景線、最適宜人居的國際化園林城區，建設成為單位面積生物多樣性最豐富，「山、海、城」共生的「生態園林城區」。
1、堅持實行城區綠地建設與城市基礎設施建設「同步規劃、同步建設、同步發展」的方針，大力提倡低養護成本的生態式綠化，達到建設一片，綠化一片，美化一片的目標要求。
2、積極開展立體綠化，推廣屋頂綠化，建造喬、灌、草、藤有機結合的以鄉土樹種為主的復層綠化群落，增加單位土地生物量，城市綠化向美化、藝術化轉變。
3、公園綠地的建設應根據規劃重點突出文化與景觀特點，做到「園園有看點，個個是精品」；街頭綠地應結合周邊道路與建築，處理好與城市的交通和對景關系，起到「畫龍點睛」的作用。
4、行道樹選擇要充分綜合考慮景觀性、遮陽性和抗風性等要求，在滿足功能的前提下，合理規劃建設，做到「一路一景」，樹種多樣化，層次分明。但應在統一中求變化，不應太雜亂。城市主幹道應選擇抗污染性強的高大樹木作為行道樹；高速路兩旁盡可能留出綠化帶來建設防噪林，同時兼具風景林地的作用；城市次幹道應選擇高大濃蔭常綠樹木，盡可能形成綠色廊道。
5、生態綠地則宜在保護生態系統的前提下，逐步進行林相林分改造，修復已破壞的山體，盡可能做到綠量最大化。山體與城市銜接的區域，應用耐貧瘠、固土能力強的植被以減少水土流失。有必要、有選擇性的對山林景觀進行特色規劃，使山林背景隨季節變化而呈現更美的景觀。對城郊山林進行系統的公園規劃，建立多個功能各異、各具特色的郊野公園，以滿足市民休閑、觀賞、康體健身的需要。
（二）高標准建設
對城區主要道路、重要節點、對外銜接窗口等區域，高標准設計，高標准建設園林綠化，凸顯城區風貌和人文景觀。要加強城市綠化隔離帶、城市道路分車帶和行道樹的綠化建設，增加隔離帶上喬木種植的比重，建設林蔭道路。在高標准建設的同時，要堅持走節約型城市園林綠化之路。
1、合理利用土地資源。土地資源是城市園林綠化的基礎，要確保城市園林綠化用地，同時按照節約和集約利用土地的原則，合理規劃園林綠化建設用地。在有效整合城市土地資源的前提下，盡最大可能滿足城市綠化建設用地的需求；在建設中要盡可能保持原有的地形地貌特徵，減少客土使用，反對盲目改變地形地貌、造成土壤浪費的建設行為；要通過合理配置綠化植物、改良土壤等措施，實現植物正常生長與土壤功效的提高。
2、加強科學規劃設計。要通過科學的植物配置，增加喬灌木地被種植量，努力增加單位綠地生物量，充分利用有限的土地資源實現綠地生態效益的最大化。要適當降低草坪比例，減少塑料等建築小品和大型噴泉的使用。對現有草坪面積過大的綠地，要合理補植喬灌木、地被植物和宿根花卉。
3、積極提倡應用鄉土植物。在城市園林綠地建設中，要優先使用成本低、適應性強、土地特色鮮明的鄉土樹種，積極利用自然植物群落和野生植被，大力推廣宿根花卉和自播能力較強的地被植物，營造具有濃郁地方特色和郊野氣息的自然景觀。反對片面追求樹種高檔化、不必要的反季節樹種，以及引種不適合本地生長的外來樹種等傾向。少種棕櫚類植物，盡管棕櫚類植物外形較為美觀，但冠幅小、調節小氣候的能力有限，且棕櫚類植物病蟲害嚴重，維護成本高。蟲害發生時，景觀效果差，治療不及時，苗木常常枯死。
4、實施自然生態建設。要積極推進城市河道、景觀水體護坡駁岸的生態化、自然化建設與修復。建設生態化廣場和停車場，盡量減少硬質鋪裝的比例，植樹造蔭。鋪裝地面盡量採用透氣透水的環保材料，提高環境效益。堅決糾正在綠地中過多使用高檔材料、配置昂貴燈具、種植假樹假花等不良傾向。減少不利於生物多樣性保護的高標准草坪、綠籬、花壇等綠地比重。
（三）高水平管理
園林綠化「三分在種，七分靠養」，高標准規劃、高標准建設的園林綠化能否達到預期效果並持續發展，高水平管理凸顯重要。
1、加強市政公共綠化養護的招投標工作，完善綠化管養考核制度及評分標准，堅持管養不達標淘汰制度，加強對承包鹽田區綠化管養單位的考核，提高綠化管養水平。
2、要以建立生態化、人文化、系統化和網格化的綠地系統為目標，從過去局限在城市內部的園林綠地系統拓展到區域生態系統，重視綠地生態功能的保護、恢復和建設。要嚴格執行《深圳市基本生態控制線管理規定》，加強監督管理，維護生態系統的科學性、完整性和連續性，實現從「規劃建設」到「規劃保護」的轉變。
3、綠化管養工作走節約型園林綠化之路。要大力推廣園林綠化節水技術，積極開展中水、雨水回收利用以及使用微噴、滴灌等節水措施，降低園林管養成本；推進樹枝粉碎等園林廢棄物利用，擴大樹枝粉碎制肥的產能，減少綠化垃圾佔用垃圾填埋庫容，發展園林循環經濟；進一步加強太陽能、風能等循環經濟項目在園林綠化項目中的應用。更多相關信息可參考京廣華藝公司網站查看。

2、物業服務工作創新情況怎麼寫

物業管理服務創新的幾點思考

物業管理是接受業主及使用人委託，依照物業管理委託合同，對房屋及設備設施、場地、環境的維護管理，同時，對集合在這一物業上的業主提供綜合性服務的行業。對房屋、設備設施、場地環境的維護管理是企業的常規服務，也是保障性服務。而對所有業主、用戶提供綜合性服務，即創新服務，則是物業管理企業發展的方向，也是在行業激烈競爭中各企業水平高低的重要體現。  

一、通過服務創新，滿足業主多元化需求  

服務創新不意味著新推出的服務項目必須是空前絕後，聞所未聞。只要在該小區從未出現過的服務項目，或者說，雖然不是新的項目，但是重新定義賦予新的服務內容，仍然可以認為是服務創新。  
僅以住宅類物業為例，服務項目就不勝枚舉。

例如，洗衣、裁剪、娛樂、健身、餐飲、零售等等，雖然服務項目可以羅列很多，但是，我們應該清楚地看到，不是所有的項目在任何一個小區都是可行的，也不是所有的項目在任何小區都是受歡迎的。因為各個小區的情況不同，住的人不同，商機也不同。另外，隨著社會的快速運轉，業主和使用人的需求也在發生著變化，因此服務項目也應該隨之變化。

同時，對原有的服務項目，通過市場調查、總結分析，重新進行評定，沒有市場或者住戶不滿意的服務項目要採取改進、放棄等措施。因此，服務項目的確定要通過一個科學的步驟慎重考慮、嚴格分析，而最為關鍵的環節就是「市場挖掘」。  

「市場挖掘」，就是獲知住戶需求，從而開拓服務市場，增加服務項目。因為住戶的需求不是表現在表面上，甚至住戶自身沒有直接的表述，物業管理公司的工作人員需要一定的方法挖掘他們的需求信息。   

1 、對服務對象進行分析：我們所從事的行業是服務行業，強調「以人為本」。物業管理一度被單純認為是對房屋及其設施、設備的管理，即不動產管理和維護，更多強調房屋完好率、設備狀況、大中修、房屋接管驗收、配套情況等等。但是，將物業管理工作所面對的方方面面、多層次的服務對象看成是一種管理主體以外的附屬物則是一個嚴重的誤區。  

某小區的物業管理公司為了開拓服務市場，近期不斷推出新的服務項目，但是業主似乎不買賬，頻頻因為新的服務項目與物業管理公司發生沖突。究其原因，在於這家物業管理公司未能抓住根本，物業管理工作雖冠以管理之名，卻是不打折扣的服務行業，服務的對象是人，而不是物。

每個小區的住戶都不一樣，要分析他們的特點、分析這些特定人群的各個特徵，比如，年齡層次、國籍、職業、經濟狀況、生活習慣、家庭結構、民族、性別、消費心理或消費觀念等，研究這些特徵對分析他們的需求有很大幫助。如果物業管理公司只從自身感覺出發，不去研究業主、客戶的真實需求，迫使業主被動接受服務，只會引來業主的不滿與抱怨。   

2 、對資料、信息進行分析：從文獻資料上分析得到信息。例如，某物業管理公司在互聯網業主論壇上看到，有業主抱怨去郵局取包裹要倒兩趟車，費時又費勁。此時的物業管理公司就應該考慮與郵局協商，在小區設置郵政代辦點，開展郵政信報服務。

再如住在某城北的小區業主們紛紛抱怨，該小區挨著一個垃圾周轉站，每天臭哄哄的，甚至有的業主抱怨說，「每天開門就聞到大糞味」。看到業主對環境的抱怨，物業管理公司就應該想到業主們對改善環境的迫切需求。物業管理公司除了要代表業主和開發商、環保部門共同協商解決外，還可以預料到銷售空氣清新劑、花草等有助改善空氣質量的產品將會在小區受到歡迎。  

除此之外，物業管理企業還可以通過直接觀察、電話調查、走訪調查、業主座談等方法，與客戶交流，徵求住戶的不滿、建議，分析其內在要求，制訂出合理的新政策。 

二、推行服務細分化，解決業主差異化需求  

目前，我國物業管理行業頻繁出現矛盾，主要原因是物業管理企業提供的服務沒有完全按照市場的規則行事，有的業主對物業管理企業提供的服務並不認可。在同一個住宅區域內有幾百乃至上千的住戶，這些個體對物業管理需求的差異是非常大的。如果讓一個住宅小區的所有業主都接受同一種服務模式、同一個收費標准，是非常難的。這就要求物業管理企業在服務的內容上進行細化，並根據業主的實際需求情況提供相應的服務，從而解決需求的差異。   

1 、針對老舊小區，服務細分化必須是根據業主的需求來劃分的，細分後的結果應該是更容易操作的。舉個例子來說，如對某物業管理公司所管轄的某某項目進行服務細分，則首先針對該小區進行物業管理服務項目的問卷調查，並根據調查結果來決定提供什麼樣的服務。

分為兩個方面：一方面是基礎服務的服務標准和收費標准，如針對園區業主設定若干服務標准，每個服務標准均對應一個服務價格。但一些基礎服務：包括保潔、保安、公共區域的維修養護等，這些均是一個物業小區必不可少的服務內容。因此，在基礎服務這一塊應服務於小區的業主。但業主可選擇適合自己的服務標准，選擇相應的服務價格進行一些特約服務；另一方面是基礎服務以外的所有服務項目，我們可以根據企業的服務能力設定幾十甚至上百項的服務內容，並把這些服務的標准和價格公布出來，再針對小區業主進行問卷調查，最後根據調查結果來決定提供哪些服務，為哪些人提供服務，以及提供什麼標準的服務，並收取怎樣的服務費用等等，從而確定簽什麼樣的合同。

如此一來，就會使每一個業主最大限度地實現自身需求，並使個體的需求與整個小區的需求實現有機的結合，由於是業主自己選擇的服務項目、服務標准和服務價格，因此，物業管理公司提供的服務就會最大程度地滿足業主的實際需求，也可以最大限度地避免在物業收費上的糾紛。  

2 、對於新開發項目的前期物業管理而言，服務細分化的標準是按照物業的規模、價位、園區的配套、銷售的對象等等方面來劃分的。比如一個高檔小區，就可以把保潔、保安、公共區域的維修養護、綠化、甚至可以把為業主會所所提供的服務、一些經常性的服務項目等都列入最基本的服務中來。  

物業管理服務的消費並不是只有高檔的住宅小區，普通的小區也需要物業管理。所以，物業管理是每一個小區都需要的，只是物業管理公司應該根據自身的實際情況選擇合適的消費標准，或者用其他的方式來解決小區最基本的問題。  

由此可見，文中所提出的基本服務是一個動態的指標，要看物業項目的實際情況來確定，在實際運作過程中切不可一刀切，尤其對於普通小區，設定幾項服務標准作為最基本的服務范疇都是很正常的，且收費的標准也會相對調整。對於高檔項目，可以提高服務標准，提供質價相符的服務，但絕大多數的服務可與業主委員會進行商議，在收費上採取靈活的方式，保證後期工作的順利進行，

3、你對現有房屋翻新改造的6點理由

你曾經會有一種沖動就是想把現有的家整體改造一下，徹底變換一個居住風格。如果重新購買一套新房子，又沒有那麼多的積蓄，所以對現有房屋進行改造就是首要選擇！

總結起來，你對現有房屋進行改造無非是下面6點原因：

1、更改空間結構

也許是因為住的時間長了，也許是因為家裡增添了寶寶，也許是因為自己的職業變化；總之現有的空間布局已經完全不能滿足你的要求，所以，你需要通過對房屋空間改造來達到自己理想的居住空間。

對牆壁顏色的更換可以讓你眼前一亮，同時不同顏色的使用也會讓你營造出完全不同的空間氛圍。

2、牆面、傢具磨損

房間住的久了，就會出現磨損，包括牆面掉漆、傢具磨損、甚至浴室馬桶、浴缸等用具出現不同程度的磨損現象。局部翻新會讓你有種打補丁的感覺，整體空間結構還是沒有發生變化，你對先前的厭惡之感依然沒有消減，與其是這樣，倒不如全部進行改造。

3、打算出售

如果你打算出售現有的房屋，而又打算不能賣個好價錢，所以對房屋進行簡單的升級改造，就很有可能讓你賣出的價格翻倍。

4、升級綠化

也許買房子之前在綠化方面沒有考慮太多，隨著生活水平的提高，你對綠化提出了一定的要求。所以你需要通過改造房屋內的結構來適應整體綠化的改觀。

5、地下室的新用途

如果你家的房子有地下室，原先地下室的功能主要是儲藏雜物和放置一些不常用的物品。而你又是一個有品位有追求的人，所以你可以將地下室通過改造成游戲室或者觀影廳、甚至孩子的游樂場所來增添生活的趣味。

6、通過改造自己的家吸引更多的朋友到來

愛社交的你經常會請一些朋友到家裡做客，原有的空間布局和功能劃分已經不能滿足來客的使用，所以你需要通過重新改造房間功能布局來達到理想效果。你甚至可以對每個功能區大膽的DIY，改造出一間創意性很強的房間。

來源：泊恩凱爾

4、房地產項目的六大創新手法-開發理念創新-規劃設計創新-價格策略創

房地產項目的創新手法
創新是一個民族的希望和靈魂，創新也是一個行業發展的希望所在，房地產建設項目的開發也莫不如此。

隨著市場經濟的發展，房地產進入買方市場。項目運作的成功與否固然有多種因素，但創新是最重要的一環。就房地產的競爭來說，其本質就是創新的競爭，這已是眾多開發商成功的公開秘訣。縱觀這些成功的經驗，創新主要是在房地產建設項目的理念、空間、物業管理和經營方面的創新。

首先是房地產項目理念的創新。所謂理念，通俗地說，就好比寫文章動筆之前的立意，文章反映什麼主題意旨，確立何種觀點，圍繞主題觀點，如何進行謀篇布局。在房地產開發項目上，就要依據開發商自身的實力、能力，結合政治、經濟、社會、政策等要素，尋找市場可發展空間，確立項目的銷售對象，在眾多的競爭項目中標新立異、脫穎而出。在迎合買方需求心理的前提下，設法使其感到實用而又新穎、別致，產生巨大的吸引力和非買不可的購買欲。

其次是房地產項目的空間創新。空間是項目設計的具體形態。優秀的建築之所以引人人勝或經濟效益顯著，最主要的是在於其空間特色。一座建築要保持長期不落後，同樣依賴於所創造的建築空間所起的作用。不同功能與特色的建築，需要由不同的空間組成。室內空間、室外空間、住宅組團、小區、街區等都應在設計過程中縝密考慮。空間構建的核心是人，以人為本是空間組合的依據，高效、感人、舒適、安全、便捷，張揚個性又與環境互融是空間序列設計的關鍵所在。上海的金茂大廈、香港的會展中心、北京的故宮、合肥的琥珀山莊住宅小區不啻是空間組合的典範。

再次是物業管理方面的創新。以人為本，親情關懷，急業主所急，想業主所想。業主想到的做到，業主想不到的也要想到並且做到。

第四是經營策略的創新。它包括定價、銷售渠道、銷售策略等，這些是吸引買家注意力，有效促銷必不可少的手段。房地產項目的理念、空間、文化、環境創新，就能贏得理想的市場份額和買主的青睞，在實現豐厚的經濟效益的同時，也創造了良好的社會和環境效益。

下面我們試圖對90年代以來廣州、深圳住宅開發過程中發展商所作的創新進行總結。通過以下的總結，相信會對內地的開發商以及業內人士對廣州、深圳兩地住宅開發過程中的創新有一個整體、系統的認識，對內地開發商正在運作項目的創新策劃可能會有所啟示，對未來中國房地產開發過程中的創新趨勢有一個基本的判斷和把握。需要指出的是，目前廣州、深圳兩地的開發商超過2，000多家，他們所開發的樓盤可以說有成千上萬個，筆者不能也不可能將所有的創新事例一一道來，只是就一些有代表性的事例簡單給以介紹。

一、開發理念創新

住宅開發過程的創新首先應是開發理念的創新，然後才是規劃設計、營銷策劃以及物業管理等方面的創新。開發理念創新是本、是綱，其他創新是末、是目。

如今回想起來，順德碧桂園、廣州番禺祈福新村等樓盤可能是國內住宅開發中理念創新的先驅。1992、1993「房地產熱」之前，國內房地產開發基本處於賣方時代，即開發商時只要蓋好房子，甚至只有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把樓賣掉。這種情況下開發商不需要考慮什麼理念創新。「房地產熱」之後，開發商開始研究消費者行為和心理，因此也就有了順德碧桂園等樓盤的開發理念：房地產開發不等於鋼筋加水泥，開發商應由賣房子向賣生活方式轉變。

同時，開發商也意識到物以類聚，人以群分，任何樓盤只能滿足所有消費者中的一部分人，即樓盤要講究市場細分和市場定位。在此方面，廣州麗江花園率先為都市的白領人群量身訂造了他們所需的樓盤。「一方水土一方人，美善相隨麗江人」這句廣告詞至今還為許多廣州市民所熟知。

房地產開發的理念往往與樓盤的概念分不開。在房地產開發中導入某個概念有很多好處：它可以張揚樓盤個性、避免同質化；可以賦予樓盤文化品位，使無生命的樓盤有了靈魂；使樓盤的密碼和消費者的密碼相對應，滿足消費者個性需求。在此方面，廣州奧林匹克花園將體育產業與房地產業復合，使「運動就在家門口」，它是國內房地產開發過程中概念設計的典範。

在深圳，萬科集團開發的萬科四季花城、萬科城市花園同樣也很成功，前者將園藝融入在小區建設中，後者將經典的歐洲小城移植到了中國。近年來金地集團開發的金海灣家園、卓越集團開發的蔚藍海岸，將住宅開發與海洋文化結合在一起，使住宅設計理念和概念得到了進一步豐富和提高。

二、規劃設計創新

規劃設計創新可以從建築風格、戶型設計、景觀設計、會所與配套設施等方面加以體現。

1.建築風格創新

1997年前後，在廣州、深圳等地，歐陸風取代大一統的傳統模式，盛極一時，在當時情況下可以說是建築風格的一次創新；近幾年來，建築風格更趨多樣化：例如廣州保利房地產公司開發的保利花園採用地中海建築風格，中國海外廣州公司開發的中海名都呈現新加坡風情，深圳星彥房地產公司投資的碧雲天小區，演繹了嶺南風情；更有甚者，信和集團竟然將北歐斯堪的納維亞的簡約小鎮(柏濤雅苑)在廣州這個亞熱帶城市移植演繹。廣州、深圳兩市當今的住宅建築風格方面真可謂百花齊放、奼紫嫣紅。

2.戶型設計創新

90年代初，「三大一多一少」取代傳統的戶型結構，是人所共知的改變。近年來，戶型設計方面的創新更為頻繁，比較典型的事例有：廣州奧林匹克花園，在廣州率先採用躍式設計(1999年)；深圳創世紀海濱花園，在深圳率先建造客廳、卧室與洗手間、廚房不再一個平面，即所謂的三錯層式的住宅(2000年)。此外，雙衛生間、復式結構、陽台外飄、弧型陽台、落地窗戶型設計等方面的創新不勝枚舉。

3.景觀設計創新

深圳萬科的四季花城，在不同的組團中種植不同的花卉，每個組團都以此花卉命名，頗有新意。

深圳金地集團開發的金地翠園，其地下架空層及其可能的位置都進行了綠化，即使在小區的圍牆上，也用綠色的塑料花加以裝飾，號稱百分之百的綠化率，真正突出了「翠」的意境。

廣州合生創展有限公司開發的帝景苑小區，市場定位於高檔豪宅，為營造這種氛圍，小區的中庭廣場布置了許多著名的雕塑。

4.會所與配套設施創新

順德碧桂園是國內最早與名校聯姻(北京景山學校)的小區。有人說一所學校可以救活一個樓盤，這個說法可能有點言過其實，但我們的確可以看到學校、尤其是著名小學在房地產開發中的重要作用。這是因為中國的家長都有望子成龍的強烈願望。如今這種做法已經成為很多發展商推售自己樓盤的慣用手法。同時，在順德碧桂園成功銷售過程中，其三大會所一應俱全、極具奢華的娛樂設施，也給順德碧桂園的成功銷售增加了砝碼。

近年來，廣州的很多樓盤非常注重會所與配套設施的創新。例如：廣東方圓集團開發的廣州白雲高爾夫家園，在小區內專門建設高爾夫練習室，以提升小區品位；2001年7月開盤的廣州錦綉香江花園，以Town House建築為主，小區佔地4000餘畝，專門建設高爾夫推桿球場以及大型滑草場；番禺祈福新村，國內有名的郊區大盤，一個小區的人口頂得上一個建制鎮，專門建設有生態農庄。廣州合生創展房地產公司開發的帝景苑小區，有一個非常奢華的會所等等。

智能化，一個不能不說的話題。廣州麗江花園之「九如通津」項目，率先將寬頻網引入小區，深圳也為喜歡「網上沖浪」的人士建設了都市e站。此外，遠紅外監測系統、可視對講系統、指紋門鎖、三表抄送等一大批高科技產品與技術在小區建設中得到了廣泛應用。

三、價格策略創新

低開高走是人所共知的價格策略，但這在廣州錦城花園的策略運用上卻更有新意。1997年以前，廣州中低價位樓盤銷售如日中天，豪宅的市場空間隨之縮小。在這種市場狀況下，錦城花園作為新一代豪宅要推向市場，阻力其實很大，沒有好的營銷策略不能排除銷售失敗的危險。對此，中國海外廣州公司意識非常清醒：他們在樓盤的裝修設計、小區環境與配套、現代化的物業管理等方面做了大量的工作，提高了樓盤在市場上的心理價位。在錦城花園開賣之前，業內人士紛紛猜測錦城花園要賣到l萬元以上，但發展商卻以每平米7，500元的低價位拋出，使當時全市的注意力都集中在錦城花園身上，造成了強大的市場沖擊波。首期發售，錦城花園三日內銷量便愈九成。到二期發售，樓價提升15%，買家仍深感物有所值。十分有趣的是，據調查分析，在錦城花園二期發售的買家當中，首期業主竟佔30%，其餘更多的是錦城業主的親朋好友。同時，大眾媒介對錦城花園產生的錦城現象的大肆炒作，提高了樓盤的知名度，也使中國海外形成了良好的品牌形象。

值得指出的是，廣州恆大集團所開發的金碧花園，1997年秋推向市場，採用的價格策略和中海錦苑完全相同，其效果也是完全相同，低價入市、低開高走的策略真是屢試不爽。

5、房屋樓頂綠化注意哪些問題

做好防水、排水是關鍵

防水排水是屋頂綠化的關鍵，故在設計時應按屋面結構進行多道防水設施，做好防排水構造的系統處理。各種植物的根系均具有很強的穿刺能力，為防止屋面滲漏，應先在屋面鋪設具有阻根功能的防水材料。

防水層施工完成之後，應進行24小時蓄水檢驗，經檢驗無滲漏後，在其上再鋪設排水層，排水層可用塑料排水板、橡膠排水板、PVC排水管組成。

排水層上放置隔離層，其目的是將種植層中因下雨或澆水後多餘的水及時通過隔離層過濾後排出去，以防植物爛根，同時也可將種植層介質保留下來，以免流失。隔離層可採用重量不低於250g／m2聚酯纖維土工布或無紡布。最後，在隔離層上鋪置種植層。

基質要營養環保，更要輕

根據屋頂綠化的立地條件，基質層除了滿足植物生長條件外，還需具有一定的滲透性能、蓄水能力和空間穩定性的輕質材料層。一般土壤很難達到這些要求，因此屋頂綠化一般採用各類介質來配製人工土壤。目前應用最理想的是珍珠岩人工土壤。

屋頂花園植物品種的選擇

屋頂花園植物選擇應符合屋頂立地條件的特點，其基本原則主要有以下幾個方面：

(1)遵循植物多樣性和共生性原則，以生長特性和觀賞價值相對穩定、滯塵控溫能力較強的本地常用和引種成功的植物為主。

(2)以低矮灌木、草坪、地被植物和攀援植物等為主，原則上不用大型喬木，有條件時可少量種植耐旱小型喬木。小喬木最好種植在木桶或木箱等容器中，並放在承重牆或承重柱上。

(3)應選擇須根發達的植物，不宜選用根系穿刺性較強的植物，防止植物根系穿透建築防水層。

(4)選擇陽性、耐瘠薄、粗放管理的淺根性植物。

(5)選擇抗風、耐旱、耐高溫的植物。

(6)選擇抗污性強，可耐受、吸收、滯留有害氣體或污染物質的植物。

屋頂綠化在技術方面已經不成問題，在費用方面由於沒有土地成本，因而是城市中心區最省錢的綠化方式。目前最主要是解決城市管理者和群眾的認知度問題，一旦人們認識到了屋頂綠化的巨大意義，它將會像手機、電腦、汽車一樣來到我們中間，很快會走入我們的生活。目前，北京存在8000萬平方米、全國有73億平方米的禿屋頂需要進行綠化。如果這些禿屋頂的50%進行了綠化，我們的城市將會變成宜居城市。正如中國工程院陳俊愉院士為國際屋頂綠化促進中心的題詞：屋頂綠化讓人民生活更健康、更美好！

6、如何實現新時期我國房地產業的創新發展

1、保險資金投資房地產業的政策障礙已經掃除
備受關注的我國房地產領域何時向我國保險資金開放的問題，已於2007年5月經中國保監會原則通過，這也就意味著今後我國保險公司進行房地產投資已原則上獲得批准，保險資金投入房地產領域已無政策障礙。不過，目前尚未正式開始進行操作，因為保監會還需要制定相關實施細則。這是保監會首次對保險資金投資房地產解禁問題發出的明確信號。至於實施細則何時出台和年內能否見分曉，目前保監會還未給出一個明確的時間表，因為在實施細則出台以前，還需經過一個對保險資金投資房地產的實質性研究階段，而這一階段工作尚待正式啟動。保險公司對房地產業是直接投資還是間接投資，投資比例的上限有何規定，所投資的房地產項目有何限制等問題都有待進一步的研究和確定。去年出台的《國務院關於保險業改革發展的若干意見》，松綁了保險資金投資基礎設施建設及產業基金等領域的手腳，卻並未對保險資金是否可以投資房地產加以明確闡述，因此留給業內無限想像空間。國外經驗表明：成熟和規范市場的房地產項目能為保險公司帶來長期穩定的投資收益和現金流入，符合壽險業務的資產負債匹配原則，增加類似投資有助於保險公司持續改善投資收益率。然而，鑒於保險公司對房地產投資缺乏經驗，在嘗試投資初期應以類似於投資現有成熟項目為主，或以投資房地產基金等間接形式進入，以確保房地產投資的風險控制。

2、匯率彈性增強使外資更多地進入房地產市場
央行於2007年5月19日就確保我國宏觀經濟穩定發展而同時出台的加息、提高准備金率和增強匯率彈性等三項措施，對房地產業而言其作用是十分明顯的，加息和提高准備金率無疑對貸款購房者和房地產開發商而言都屬負面的利空消息。而提高匯率的彈性則不然，因為當今宏觀形勢表明：匯率彈性的增加就意味著人民幣升值的加快。而人民幣升值的加快又意味著國外投資客熱錢流入我國房地產的數量和時間將增多和加快，這將對房地產市場的供求關系產生直接的影響。盡管目前我國資本項目還處於管制之下，但國際熱錢總還是能夠找到相關渠道暗渡陳倉，悄然進入我國房地產投資領域，特別是在我國經濟又好又快發展和房地產價格持續走高以及人民幣匯率加速上升的三重利益刺激下，投資中國房地產將成為外商和外資規避風險和獲取利潤的更多選擇。就國際慣例而言：一國貨幣的升值，一般就意味著其國內經濟整體向好，投資機會較多，而且收益水平也相對可觀。從這個意義上講，人民幣繼續和加快升值將會帶動外資和外商對我國投資的增加。然而，事實上在我國的許多地區，目前各個行業中的投資機會並非很多，有些產業已經或將要形成過剩的趨勢，這與房地產開發投資領域高回報率相比形成了鮮明的對照，這也就促使了國際投資熱錢更多地將我國房地產投資作為資金追逐的投資樂土，因此人民幣升值給房價上漲帶來挑戰的同時，也給我國新時期房地產的發展帶來了機遇。
3、改變房地產增量與存量市場不平衡狀態
進入21世紀，我國房地產業無論是現實供應量還是預期供應量都保持了較快的增長速度。與同期我國城鎮人口增長及相關住房需求相比，即使考慮到經濟發展和城市化的因素，房地產市場的供給也是較為充足的。據國家統計局最新資料表明：目前我國各主要城市存量住房上市交易量不足住房保有量的1%。而在發達國家的成熟市場，該比例一般接近15%。由於存量市場規模小而增量市場規模大，使得我國房地產由增量市場主導，存量市場缺乏對增量市場的價格平衡與制約機制。增量市場的價格主導了存量市場的價格決定，成為房地產市場的價格決定方式。由此可見，我國房價居高不下和房地產調控的不力，關鍵問題不在於新建住房的不足，而是房地產存量市場發展的嚴重滯後。因此，要促進房地產市場的健康、穩定和持續發展，就應該從發展房地產存量市場入手，做好以下幾方面工作：一是推進住房產權制度的明晰化，對存量住房進行規范和管理。採取多種手段推進存量住房進入市場交易，包括推動房屋產權證的登記工作，清理原產權單位和住房所有者的模糊關系，明確界定房屋的產權。二是規范市場交易秩序，活躍存量房地產市場，推動房地產市場中介機構的建立和發展，引導建立和完善住房信息系統，規范和提高中介機構的服務質量。三是減輕房地產交易環節的稅收，鼓勵和促進現有住房進入市場流通。四是適時開征房產稅。對持有的房地產徵收房產稅，引導房產的有效利用，推進房產資源的優化配置。
4、通過建立個人信用體系來加快保障住房供應
認真貫徹和落實我國住房制度改革中的經濟適用房制度，關鍵是要在各地加快建設和推出保障性住房的同時，加快建立和健全全社會的個人信用體系，這樣才能實現真正的公平、公開和公正。目前我國尚未建立比較健全的個人信用體系，在保障性住房推出時具體怎樣對保障對象的家庭收入、住房、資產狀況進行審核就成了一大難題。今年以來，我國住房保障實質性工作全面啟動，但建設主管部門里仍僅有兩三個人在專門或兼職負責，顯然同其巨大的工作內容和工作量是不相符合的。因此，國家建設部應該在住房保障工作的機構上進行調整，人員上進行充實，內容上進行細化，制度上進行完善，以確保我國為中低收入消費者謀福利的住房保障政策真正得到落實。住房保障主要是依賴政府的財政收入來進行。像廉租房，所有投入基本上都是由政府來完成，租金也只是象徵性地收取。因此，廉租房是最純正的保障性住房。其次是經濟適用房，它是有政府撥土地建設，在成本基礎上加收3%的利潤後出售給中低收入者。至於限價房，只是比一般商品房售價略低一些的商品房而已，並不屬於保障性住房范疇。目前，一些地方政府錯誤地理解和制定政策，對解決中低收入消費者推出的主要是限價房，而廉租房和經濟適用房的推出少之又少，這種情況也將在今年加大力度促進保障性住房建設的過程中得以改進。

7、什麼樣 綠化創新？

中國園林網4月20日消息：黨的十九大報告指出：「我們要建設的現代化是人與自然和諧共生的現代化，既要創造更多物質財富和精神財富以滿足人民日益增長的美好生活需要，也要提供更多優質生態產品以滿足人民日益增長的優美生態環境需要。」「實施重要生態系統保護和修復重大工程，優化生態安全屏障體系，構建生態廊道和生物多樣性保護網路，提升生態系統質量和穩定性。」

生態建設，綠化為先，如何更好地提高城市綠化工作水平，必須要以十九大精神為指導，按照經營城市的理念指導綠化建設，改變綠化單一建設和管理的局面，推進城市綠化事業創新發展。

組建園林集團公司，增強綠化發展後勁。園林內部各事業單位的發展，最終要實現政企分開、事企分離，對幹部職工實行聘用制，定崗定責，提高效率，並完善相配套的分配機制。對園林各類企業，實行全員聘用合同制，理順勞動關系。在此基礎上，除園林行政管理層外，可將整個園林系統組建為園林（集團）公司，下設若干個分公司。比如，把街道綠化推向市場，成立專業公司，實行企業化管理。同時，在不違背公園、廣場功能作用的前提下，把公園、廣場庭園衛生、綠化養護、商業經營游樂、安全保衛等，從事業管理的體制中剝離出來，分別組建公司自主發展。另外，把園林綠地作為產業來經營，推動花卉、苗木服務向社會化、產業化、市場化方向發展；還可就園林系統內的房屋、設施、場地、水域等成立開發公司進行多種經營；依託本地風景園林資源，組建自己的旅行社，搞活園林經濟等。

合理利用城區土地，擴展城市綠化空間。一是按照生態建設要求，對搬遷出城區的重污染企業和已關閉生產的污染企業，在充分協商的基礎上，制定優惠政策，用近郊一定面積的土地置換企業原址土地；或由政府對企業原址土地（包括其它閑置地）進行有計劃的統一收購，依法納入政府儲備，待建設用地增值時，通過拍賣、招標等形式將原址土地予以開發，依此解決綠化資金等問題，同時要求開發項目按規劃標准留足綠化用地，實施綠化建設。二是全面抓好舊城區背街小巷綠化。如不能建長綠化帶的以建小綠化帶、小景點為主，不能建小綠化帶的以種樹為主，不能種大型樹的以種小型樹為主，完全不能種樹的要以牆體綠化、陽台綠化等形式為主。三是挖掘單位和居住小區綠化潛力。把單位和居住小區的權屬土地納入城市園林綠化系統規劃之內，促使單位和居住小區把空地及早綠化起來，使城市綠化布局趨於合理。另外，督促其實施「拆牆透綠」工程，使自我封閉的庭院綠化變成開放式綠地，讓綠化能夠服務廣大市民。四是廣泛開展立體綠化和居室綠化。如開展屋頂綠化、垂直綠化、陽台綠化、平台綠化等，有資料表明，向建築索取綠化空間可使城區綠化覆蓋率至少增加20個百分點。五是開辟城市近郊綠地。大多數城市的近郊和外圍有不少山丘、河湖及歷史文化古跡，有的還建有水庫、果園和防護林，如盡快將這些地方作為永久性的綠地加以規劃、建設和保護，並將人工環境為主的城市和自然環境為主的城郊融為一體，對城市生態環境將有深遠影響。

堅持市場促綠原則，加快城市綠化步伐。一是鼓勵市民參與重大綠化建設項目的決定，這不僅體現民主決策，更重要的是讓市民在參與決策中，增強綠化意識和經營城市意識，為加快城市綠化步伐打下良好的群眾基礎。二是對重大工程項目以招標形式，吸納先進技術力量，提高綠化規劃質量和建設水平。在規劃設計上體現「以樹為主、灌花草相隨、優化品種、和諧搭配」的原則，並採用先進的設計手段，體現設計創新；在綠化建設上，體現出自然景觀與人文歷史的結合，凝聚歷史傳統和文化底蘊，創造出融進歷史文脈、賦予時代特徵、藝術品位高雅的綠化精品。三是廣泛開展綠地認養活動，對投資綠地建設或管理的，可擁有一定年限的綠地命名權和廣告使用權。四是吸引單位和個人投資建設公園、廣場、景點內的游樂設施，投資者，可擁有一定年限的經營權。五是拍賣綠地管理權，提高街道綠地管理質量。六是通過借貸等形式，多渠道籌集綠化資金，加快城市綠化步伐。

加強園林法規建設，提高依法治綠水平。完善立法，建議從國家層面修改《城市綠化條例》或出台《城市綠化法》，各地需制定配套的地方法律和行政規章，為依法治綠提供依據。在此基礎上，各地城市應健全園林執法機構，配齊執法人員，嚴格執行城市「綠線」制度，加大園林執法力度，任何單位和個人都不能佔用綠地，對批准佔用綠地的，按照「先還綠、後占綠」的原則予以補償。另外，強化宣傳，層層開展以愛綠護綠為主題的市民教育活動，廣泛開展綠化先進單位評比活動，並結合重大節日開展園事花事活動，引導城區單位和廣大市民愛綠護綠，提高社會綠化意識。

(來源：湖北省棗陽市城鄉建設局)
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8、住宅庭院綠地布置方法有哪些?

庭院是住宅建築圍成的空間，根據房屋間距，種植適宜的植物，以滿足降噪、防塵、防曬、調節小氣候等功能要求。種植的植物應加選擇，背陰的地方宜種植耐蔭植物，向陽的地方宜種植落葉喬木，從而做到「夏有蔭涼，冬有陽光」。在住宅建築形式統一的環境中,要注意綠化布置形式的多樣化,利用植物春夏秋冬的季相變化和不同植物的形態特徵，組成豐富多彩的庭院空間，發揮植物在時間上和空間上的藝術特色。庭院中的建築小品不宜過多，形體也不宜過大